Cuéntame qué va a pasar con el Plan de Vivienda

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Parte de la tarde del miércoles la pasé practicando “sillón ball”[1] junto a la familia, ya que se ha re-enganchado a “Cuéntame cómo pasó”, serie de Televisión Española que te referencié en ¿No pasará lo mismo?[2] Tocó el capítulo donde se consuma la pronosticada quiebra (porque tenía todas las papeletas) de la promotora “Construcciones Nueva York”, donde Antonio Alcántara ejercía de “director gerente” y como era “administrador de derecho” de la sociedad, previsiblemente la “van a dar tortas por todos los sitios”, cuando el que verdaderamente toma las decisiones (administrador de hecho) es Don Pablo. A ver si al hijo de Antonio, que está estudiando Derecho, se le ocurre demostrar la administración de hecho, pero lo veo complicado porque el "Don Pablo este" es un tipo de mucho cuidado manipulando emocionalmente a Antonio y a Mercedes (final del capítulo previsible pero apoteósico: supuesta venta de joyas para ayudar a Antonio y rumbo a Suiza para depositar los millones sustraídos).

La de tejemanejes que se han dado en mi país desde tiempo inmemorial en torno a la promoción de viviendas y la cantidad de criaturas que se han quedado sin sus ahorros y empresas sin cobrar por fraudes iguales o similares al de la promotora de Don Pablo. Este sitio está salpicado de reflexiones y críticas (puedes utilizar el cajetín de búsqueda si quieres visualizar algunas notas). Y ya que estamos con esto de la construcción de viviendas, recientemente el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana de mi país (Mitma), ha suscrito con la comunidad autónoma donde habito, Junta de Andalucía (JA), el convenio para la ejecución del Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025[3] durante los próximos cuatro años[4], para el que se destina cerca de 247 millones de euros[5]. Para ello, JA podrá convocar las ayudas con cargo a este plan con efectos desde primeros de año[6]. En fin. "Cuéntame qué va a pasar" en todas las comunidades implicadas. Fuente de la información: Mitma. Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Más "hamaca book" y menos "sillón ball" 2019. Sitio visitado el 18/08/2022.

[2] Velasco Carretero, Manuel. ¿No pasará lo mismo? 2011. Sitio visitado el 18/08/2022.

[3] Este plan cuenta con cuatro tipos de programas que pretenden facilitar el acceso a una vivienda digna, incrementar la oferta de viviendas en alquiler, erradicar la infravivienda y el chabolismo y mejorar la accesibilidad, y, finalmente, sufragar seguros de protección de las rentas del alquiler a los propietarios.

[4] Su suscripción garantiza la continuidad de las ayudas del ya finalizado Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025.

[5] El importe que el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana tiene previsto destinar a las comunidades autónomas en programas de ayudas del Plan Estatal 2022-2025 asciende a 1.443 millones de euros en sus cuatro años de vigencia.

[6] Hasta la fecha, en total se han suscrito catorce convenios con las comunidades autónomas de Andalucía, Aragón, Canarias, Cataluña, Extremadura, Galicia, La Rioja y Comunidad Valenciana, Islas Baleares, Cantabria, Castilla y León, Castilla-La Mancha, y las ciudades de Ceuta y Melilla. El total que Mitma ha comprometido con estos catorce convenios asciende a 1.102.452.000 euros.

Renovación del parque público de viviendas

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Como ya te referencié en “Compliance en el sector inmobiliario”[1], en el marco pedagógico del doble máster en Dirección de Compliance y Protección de Datos de la de la Escuela Internacional de Postgrados, EIP, la tarde del miércoles la pasé impartiendo un webinar sobre Compliance en el sector inmobiliario, a un nutrido foro compuesto por parte del alumnado del máster (el resto pueden verlo en diferido en su plataforma de elearning) e invitados de distintos puntos de España e Hispanoamérica. La verdad es que el tema, reforzado por lo comentado en “El Compliance llega a las organizaciones políticas”[2], está de moda también en este sector de actividad, debido a que los cuadros directivos cada vez están más concienciados de que las reglas del juego son otras y en ellas se encuentran altas dosis de “cumplimiento normativo por un tubo”. Mercado constructor, promotor e inmobiliario seguirá puesto que hay que construir, promocionar y, en su caso, vender, por lo que el compliance será una de las nuevas estrellas invitadas en estas empresas.

Como muestra un botón. Recientemente, se ha firmado en mi país un Protocolo sobre Alquiler Social de Viviendas[3] con el que se incrementa el número de viviendas con alquiler reducido a disposición de familias y personas vulnerables a través de Sareb, con la finalidad de renovar el parque público de viviendas de alquiler, favoreciendo que los grandes tenedores de vivienda o entidades financieras pongan parte de su cartera a disposición de personas en situación de vulnerabilidad[4]. Según el Gobierno de mi país (GE), el refuerzo de la política social de vivienda con el aumento de inmuebles a disposición de personas vulnerables es una medida para resolver los déficits en materia de vivienda, como el Plan de Vivienda para el Alquiler Asequible[5]. He aquí una oportunidad para todos los actores implicados en llevar a buen puerto este barco, aplicando políticas de cumplimiento normativo que garanticen una fluida navegación. Fuente de la información: GE Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Compliance en el sector inmobiliario. 2021. Sitio visitado el 18/02/2021.

[2] Velasco Carretero, Manuel. El Compliance llega a las organizaciones políticas. 2021. Sitio visitado el 18/02/2021.

[3] De esta forma, se quiere frente a los desajustes del mercado del alquiler en algunas zonas tensionadas, donde la escasez de viviendas y la subida de precios dificultan la posibilidad de acceso a muchas personas, y lograr que el parque público en puntos calientes ronde las 24.000 viviendas.

[4] Entre las actuaciones del plan figuran: viviendas para el alquiler asequible financiadas por el Plan Estatal de Vivienda y que se desarrollan en colaboración con comunidades autónomas y ayuntamientos, viviendas para el alquiler asequible mediante convenios con entidades locales en zonas con el mercado de arrendamiento más tensionadas y viviendas impulsadas por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana en colaboración con la entidad pública SEPES en suelos de titularidad estatal.

[5] Por otro lado, y en el marco de las políticas para garantizar el derecho a una vivienda digna, se prorroga hasta enero de 2022 el Fondo Social de Vivienda para familias vulnerables. La extensión ha sido acordada por el Gobierno con la Asociación Española de Banca, la Confederación Española de Cajas de Ahorro, y la Unión Nacional de Cooperativas de Crédito, la Asociación Hipotecaria de España, el Banco de España y la Plataforma del Tercer Sector.

Incorporación de BIM a la contratación pública

El Building Information Modeling (BIM), lo retunea Autodesk[1] como modelado de información para la edificación, proceso inteligente basado en modelos 3D que brinda a los profesionales de la arquitectura, ingeniería y construcción la información y las herramientas para planificar, diseñar, construir y administrar edificios e infraestructura de manera más eficiente. Sacks, Lee y Eastman[2] lo concretan como el transcurso de hitos en la concepción y administración de la información de un edificio en su ciclo de producto. Holness[3] incorpora la idea de manejo de programas informáticos dinámicos de diseño de edificios en tres dimensiones y en tiempo real, atenuando la merma de tiempo y recursos en el modelado y en la construcción.

Con un adecuado software de planificación de construcción, se incrementan las posibilidades de eliminar algunas conjeturas de la planificación arquitectónica, programando y ejecutando eficientemente la construcción a través de flujos de trabajo que refuercen la capacidad constructora, la gestión de cambios, así como la cuantificación económica y el propio desarrollo empresarial. A su vez, se podrían gestionar mejor los ya de por sí ajustados plazos, manteniendo actualizados a todas las partes interesadas ​​en el proyecto, conectando la información de la etapa de diseño a la ejecución para mejorar los resultados de cada hito o fase, a través de herramientas integradas y multidisciplinarias, que posibilitan la llegada a buen puerto de proyectos de construcción complejos. 

Lo anterior viene a cuento porque el lunes pasado, con motivo de las felicitaciones que por estas fechas se cursan en las redes de contactos profesionales, me preguntaba un empresario de las economías de escala en torno al sector de la construcción, que lo traté hace unos años, si conocía el BIM. Le refresqué una conversación que mantuve con él en el verano de 2003, en el patio de la cooperativa Virgen de la Oliva (si quieres situarte un poco más, visita Si el vino viene, viene la vida), donde reflexionamos sobre la necesidad de optimizar la trazabilidad de una construcción pública o privada, mediante sistemas informáticos de gestión empresarial (SGE), que controlaran transversalmente el ciclo de vida de la obra civil. Después, me descubrió el motivo de la pregunta. Y es que, recientemente, el Poder Ejecutivo (PE) de mi país ha puesto en marcha una comisión que estudie la incorporación de BIM en la contratación pública. 

La finalidad del PE no es otra que impulsar y garantizar la coordinación de la Administración General del Estado y sus organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes, en la incorporación de esta metodología, que, a su vez, está siendo impulsada por la Comisión Europea, para extender los beneficios de la misma en el conjunto de los países de la Unión Europea. No cabe duda que su futura implantación supondrá un cambio radical en la forma tradicional de trabajo en el sector de la construcción, al pasar a basarse en el trabajo colaborativo, conllevando ahorros de costes y previsible aumento de la competitividad, derivados de la reducción de riesgos e incertidumbres y del incremento en la calidad durante todo el ciclo de vida de la construcción. Fuente de la información: PE. Fuente de la imagen: elaboración propia. 

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[1] BIM AND THE FUTURE OF AEC. https://www.autodesk.com/solutions/bim Sitio web visitado el 02/01/2019. 

[2] Lee, G.; Sacks, R.; Eastman, C. M. Specifying parametric building object behavior (BOB) for a building information modeling system. Automation in Construction 15 (6). 2006. 

[3] Holness, Gordon V. R. Building Information Modeling Gaining Momentum. ASHRAE. 2006.

La construcción aumentó en la EA19 y en la EU28

Producción Sector de la Construcción en la Unión Europea. Fuente. Eurostat

Si eres follower de este sitio conoces que en más de una ocasión he tratado el sector productivo de la construcción. Textos como “Garantía por defectos constructivos”, “De "agorero" nada de nada”, “Vivienda y Empleo”, ¿Humillación, Oferta o Liquidación? “Llegan los Concursos” o ¿Coyuntural o Tendencia? son prueba de ello. Todavía recuerdo mi obsesión en la primera década de este siglo por el seguimiento de los datos referidos al consumo de cemento en mi país que, como saben algunos (entre ellos Joaquín), junto a la evolución de otros índices económicos me permitió prever la crisis primero y su dilatación después (también hay textos en este sitio sobre el referente). Procuro en el verano dedicar una tarde a repasar la información de este sector de todo el año. Si bien el análisis de los históricos de datos no tiene desperdicio, por esto de la inmediatez y de ir a lo actual, esta mañana solo voy a transcribirte los más calientes o recientes. En este caso a nivel europeo, aunque procuraré contrastarlos con la información de España. Según las primeras estimaciones[1] de Eurostat, la oficina estadística de la Unión Europea (UE), en junio de 2018 en comparación con mayo de 2018, la producción ajustada estacionalmente en el sector de la construcción aumentó en el 0,2% en la zona del euro (EA19)[2] y el 0,6% en la  UE (UE28)[3]. En mayo de 2018, la producción en la construcción creció un 0,3% en la zona del euro y un 1.2% en la UE28. En junio de 2018, en comparación con junio de 2017, la producción en la construcción aumentó un 2,6% en la zona del euro y un 2,7% en la UE28. 

SI comparamos mensualmente por sector de la construcción y por Estado miembro, el aumento del 0,2% en la producción en la construcción en la zona del euro en junio de 2018, en comparación con mayo de 2018, se debe a la ingeniería civil, que aumenta en un 0.3%, y la construcción de edificios en un 0.1%. En la UE28, el aumento del 0,6% se debe a la ingeniería civil, que crece un 2,1%, y la construcción de edificios al 0,3%. Entre los Estados miembros para los que se dispone de datos, los mayores incrementos en la producción en la construcción se registraron en Hungría (+ 7.2%), Eslovaquia (+ 4.5%) y Francia (+ 3.8%). Las mayores disminuciones se observaron en Eslovenia (-5.0%) y Alemania (-3.2%). Anualmente, el aumento del 2,6% en la producción en la construcción en la zona del euro en junio de 2018, en comparación con junio de 2017, se debe también a la ingeniería civil aumentando en un 3.7% y la construcción en un 2.1%. En la UE28, el aumento del 2,7% se debe a la ingeniería civil que crece un 6,2% y la construcción de edificios al 1,8%. Entre los Estados miembros para los que se dispone de datos, los mayores incrementos en la producción en la construcción se registraron en Hungría (+ 28.3%), Polonia (+ 24.2%) y la República Checa (+ 8.9%). La única disminución fue observada en Bulgaria (-2.9%). En relación a España, destacar los datos negativos registrados en el total de construcción en los años 2016, 2017 y el primer semestre de 2018, en comparación con los datos del EA19 y el EU28.  Fuente de la información y de los gráficos: Eurostat.

% de cambio en comparación con el trimestre anterior / mes anterior  Fuente: Eurostat

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[1] Métodos y definiciones.- El índice de producción en construcción se aproxima a la evolución del volumen de producción dentro del sector, roto hacia abajo en la construcción de edificios y la ingeniería civil. Las series de la zona del euro ajustadas estacionalmente y de la UE se calculan sumando los datos nacionales desestacionalizados. Eurostat lleva a cabo el ajuste estacional de los datos para aquellos países que no ajustan sus datos para efectos estacionales. El índice mensual tal como se presenta en este comunicado de prensa se calcula únicamente sobre la base de los datos de los países que informaron datos mensuales. Se estiman las observaciones faltantes de los Estados miembros para los últimos meses para el cálculo de la zona del euro y los agregados de la UE. 

[2] La zona del euro (EA19) incluye a Bélgica, Alemania, Estonia, Irlanda, Grecia, España, Francia, Italia, Chipre, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Malta, los Países Bajos, Austria, Portugal, Eslovenia, Eslovaquia y Finlandia. 

[3] La Unión Europea (UE28) incluye a Bélgica, Bulgaria, la República Checa, Dinamarca, Alemania, Estonia, Irlanda, Grecia, España, Francia, Croacia, Italia, Chipre, Letonia, Lituania, Luxemburgo, Hungría, Malta, los Países Bajos, Austria, Polonia, Portugal, Rumania, Eslovenia, Eslovaquia, Finlandia, Suecia y el Reino Unido.

Alquiler, Rehabilitación y Regeneración

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Si eres follower de este sitio, conocerás mi interés por todo lo relativo a la vivienda en mi país, ya sea promoción, construcción, compraventa o alquiler[1]. Pues bien. El viernes pasado se aprobó en mi país el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que según sus promotores permitirá incrementar la oferta de vivienda pública y privada destinada al alquiler y facilitará el acceso a la misma para aquellas personas con menos recursos. El Plan contempla un programa destinado a impulsar el fomento del parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso, incentivando económicamente su promoción pública o privada y exigiendo un compromiso de permanencia mínima en esos regímenes de 25 años. 

Para ello, en este programa se fijan rentas y precios máximos que están condicionados a los niveles de ingresos que se establecen para los inquilinos, medidas que evitarán que los precios de este parque de vivienda en alquiler se incrementen ya que no podrán optar a subvención aquellos que rebasen los límites fijados. En concreto, se plantean dos opciones. En una primera, el importe de la ayuda podrá ser de hasta 350 euros por metro cuadrado útil de vivienda con un límite del 50% de la inversión y de 36.750 euros por vivienda. Las viviendas que se promuevan con esta ayuda están dirigidas a inquilinos con ingresos (de todos los miembros de la unidad de convivencia) de hasta 3 IPREM y tendrán un precio máximo de alquiler de hasta 5,5 euros por metro cuadrado útil al mes. 

En una segunda opción, las ayudas podrán ascender a un máximo de 300 euros por metro cuadrado útil de vivienda con un límite del 40% de la inversión y de 31.500 euros por vivienda. Las viviendas que se promuevan con esta ayuda están dirigidas a inquilinos con ingresos (de todos los miembros de la unidad de convivencia) de hasta 4,5 IPREM y tendrán un precio máximo de alquiler de hasta 7 euros por metro cuadrado útil al mes. Asimismo, los promotores públicos y privados no recibirán la totalidad de la ayuda hasta que no conste en el Registro de la Propiedad la nota registral que garantice que esa vivienda se va a destinar al alquiler durante el plazo de 25 años y con las condiciones que se regulan en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. 

Las comunidades autónomas y ayuntamientos, como competentes en esta materia, son los responsables de la creación de un parque público de vivienda[2]. En conclusión, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 parece que refuerza la cooperación y coordinación interadministrativa y fomenta la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión en esta materia, cuya competencia exclusiva es de las administraciones autonómicas y locales. Además, las subvenciones se han incrementado un 62,5%, hasta los 1.443 millones de euros. Los ejercicios correspondientes al Plan Estatal 2013-2016 tenían una dotación de 888,2 millones de euros en concepto de subvenciones, según el presupuesto fijado por las distintas Leyes de Presupuestos Generales del Estado de los ejercicios correspondientes. 

Según el Ministerio de Fomento (MF) del Gobierno de España, los objetivos de este nuevo Plan Estatal de Vivienda son dos contribuir al incremento del parque de viviendas en alquiler y fomentar la rehabilitación y regeneración urbana y rural. La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores, a las comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. La colaboración entre ellas y el Ministerio de Fomento se instrumentará mediante los convenios correspondientes, en los que se establecerá la previsión de financiación a aportar en cada anualidad por la Administración General del Estado, así como los compromisos de cofinanciación de las actuaciones que, en su caso, asuma la comunidad autónoma o Ciudades de Ceuta y de Melilla. Fuente de la información: MF. 

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[1] Textos como “Apartamentos turísticos y Hacienda”, ¿La habitación como solución? ¿Qué piensan los promotores? “La Ley del Suelo pica”, “Evolución ejecuciones hipotecarias”, “La industria del turismo”, “Peinando canas en materia de arrendamientos”, “Conocimiento imprescindible”, “Hacienda y alquiler de viviendas turísticas”, “Costumbres arrendaticias”… son buena prueba de ello. Sitios visitados el 14/03/2018.

[2] El Plan aprobado por el Gobierno complementa las políticas de vivienda de los entes autonómicos, que pueden optar por utilizar o no las ayudas del Ministerio de Fomento.

Garantía por defectos constructivos

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En relación a los daños resarcibles y la responsabilidad en la construcción de un edificio en mi país, me consultaron si en el caso que el primer propietario de la vivienda conociera el vicio o el defecto de construcción y así estuviera incluso documentado, eso significaba que los responsables de los daños se liberaban también respecto del resto de futuros propietarios de la vivienda. En España, la cuestión de la responsabilidad en la construcción se recoge en la Ley 38/1999[1], LOE[2]. Según nos dice el legislador en el Preámbulo, el objetivo prioritario de esta normativa es “regular el proceso de la edificación actualizando y completando la configuración legal de los agentes que intervienen en el mismo, fijando sus obligaciones para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios, en base a una definición de los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios.

La responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación se recoge en el capítulo IV, Responsabilidades y garantías. El art. 17. 1 regula que “sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división”, de una relación de tasados daños materiales ocasionados en el edificio, que se especifican en el mismo artículo, desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Igualmente, “las acciones para exigir la responsabilidad, prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual” (art. 18.1).

De lo anterior reflexiono que, aunque el primer propietario haya liberado a los responsables del daño, esta liberación no afecta a los segundos y terceros propietarios, puesto que la garantía que se legisla en la LOE no se constituye sólo para el primer propietario, sino que se extiende al resto de “propietarios y los terceros adquirentes”. Esa garantía (10 años defectos de estructura, tres años daños en la habitabilidad y un año por defectos de terminación y acabado) es, eso, una caución durante el periodo estipulado. Finalmente, tal y como se establece en al apartado 9 del artículo 17, esas responsabilidades “se entienden sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa suscrito entre ellos, a los artículos 1.484 y siguientes del Código Civil y demás legislación aplicable a la compraventa (Fuente de la imagen: mvc archivo propio).

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[1] Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

[2] Si quieres acceder al documento clickea AQUÍ. Sitio visitado el 09/09/2017.

Ladrillos incapacitados

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Hace unas semanas, en el marco de la disciplina Derecho Privado de los Contratos[1], donde estuvimos estudiando los elementos del contrato, José Luis propuso una actividad puntuable en torno a un supuesto de compraventa de un piso aún no construido, así como el derecho de uso de un garaje, entre una inmobiliaria, como parte vendedora; y tres compradores, uno de ellos incapacitado judicialmente para disponer, cosa que ignoraban el resto. Asimismo, se establecía expresamente la clausula que la parte compradora no estaría obligada a pagar el resto del precio hasta en tanto no se obtuviera, por la vendedora, la cédula de habitabilidad. Si suponemos que el enunciado describe una operación inmobiliaria antaño típica en la Costa del Sol, vender un piso sobre plano, los elementos esenciales serían: consentimiento, voluntad manifestada por las partes contratantes en la celebración del contrato de compraventa. No obstante, para emitir esa declaración de voluntad, debe existir capacidad de obrar y no infringir ninguna prohibición de contratar. 

En este sentido, cuando se descubra la incapacidad de una de las partes, al existir un desajuste jurídico[2], nos encontraremos ante un supuesto de nulidad absoluta[3] o de anulabilidad[4], dependiendo del tipo de incapacidad y de la doctrina jurídica que se aplique. El objeto lícito, posible y determinado lo constituiría la transmisión de un futuro piso y el derecho de uso de un garaje, siempre que se encuentren claramente delimitadas la realidad material y la cosa. La razón, causa, de este contrato oneroso se encuentra constituida por la promesa de un piso y el derecho de uso de un garaje. En cuanto a la forma, de la lectura del enunciado del supuesto podría deducirse que es escrita, si bien se estará a lo dispuesto en el principio de libertad de forma[5]. Elementos accidentales.- Exceptuando la cláusula especificada, no existen más condiciones, términos o modos en el enunciado. En cuanto a las consecuencias que acarrea la incapacidad de una de las partes, como se ha comentado anteriormente, la incapacidad conduciría a la imposibilidad de prestar consentimiento, generando un desajuste al existir una equivocación en la realidad jurídica del incapacitado. 

En este caso, me alineo con la doctrina que cataloga este tipo de desliz como anulable, dado que el ordenamiento jurídico protege a la parte más débil del contrato, si bien es cierto que el enunciado no nos dice qué tipo de incapacidad jurídica[6]. Respecto a la obligación de hacer consistente en construir la vivienda, si damos por bueno su objeto, existe una concreta obligación de resultado, construir una vivienda y ceder el uso de un garaje, compromiso que, en todo caso, también debe ser posible y lícito. Finalmente, existe una condición en el contrato relacionada con la cédula, de origen voluntario, porque así expresamente lo quieren las partes, y del tipo “suspensiva”, al no estar la parte compradora obligada a pagar hasta que la parte vendedora no obtenga la referida cédula. Si bien el contrato puede tener consecuencias, no producirá sus efectos propios mientras la habitabilidad no sea obtenida por la constructora, si así lo estiman los compradores. Si puedes, recarga pilas en este fin de semana (Fuente de la imagen: sxc.hu). Imagen incorporada con posterioridad; fuente: mvc archivo propio.

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[1] Del Grado en Derecho.

[2] Art. 1.265 CC.

[3] Si bien de la expresión cabría deducir que el calificativo sería el de inexistencia, como es sabido, no es ésta, según un sector doctrinal, una categoría dogmática distinta de la nulidad. Delgado Echeverría, en “Comentario a los artículos 1300 a 1314 del Código Civil”. Referenciado por la profesora de Derecho Civil de la Universidad de Zaragoza, Sofía de Salas Murillo. “LA OPCIÓN POR LA NULIDAD O LA ANULABILIDAD EN LA PROTECCIÓN DEL INCAPAZ NATURAL Y DE LOS QUE CON ÉL CONTRATAN”. Trabajo realizado en el marco del Proyecto de investigación “Validez de los actos jurídicos de Derecho Privado” [SEJ 2005-05790/JURI].

[4] Gordillo Cañas.“Capacidad, incapacidades y estabilidad de los contratos”. Tecnos, 1986, págs. 269 y 270. Mencionado por Sofía de Salas Murillo en obra citada.

[5] Art. 1.278 CC.

[6] Por ejemplo, si el incapacitado fuera lo que en terminología castiza se define como un “loco de remate”, probablemente el contrato sería declarado nulo absoluto.

Tiempo compartido

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Corría “finales de los ochenta - principios de los noventa” del siglo pasado. Mientras laboraba en un bufete fiscal y auditor, andaba reflexionado si dedicarme a la asesoría fiscal y contable o cambiar de tercio[1], cuando se cruzó un proyecto de reestructuración de un grupo empresarial de la Costa del Sol que entre sus actividades comerciales tenía una cosa que se llamaba multipropiedad[2]. Con mi inglés de los montes de Málaga intenté informarme a través de documentación que un contacto me facilitó, ya que entonces no tenía acceso a la red de redes (el email se conoció en España en 1986 e Internet a principios de los noventa: ver post “Olas”[3]) y la idea inmobiliaria, importada de los países anglosajones (EEUU), tampoco estaba regulada en España. Después pasamos a llamarlo timeshare, que traducido es algo así como “tiempo compartido”. Lo anterior te lo cuento porque la semana pasada, en el marco de la disciplina Derechos Reales, me acordé de dicho producto inmobiliario, cuando Beatriz nos explicó los “Derechos de aprovechamiento por turno”, como se llama ahora, puesto que no es procedente denominarlo “multipropiedad”. 

Según las ideas claves, con la Ley 4/2012 (LDAT)[4] quedaba derogada la normativa anterior relativa a este tipo de derechos[5]. Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquél de duración superior a un año, en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación[6]. El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble[7] y el derecho de aprovechamiento por turno se adquirirá por medio de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico[6], que podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión[8]. Que esta primera semana de noviembre te sea beneficiosa en lo laboral, profesional, empresarial o institucional, según proceda o te interese (Fuente de la imagen: WikimedioCommons, utilizada en el post "El origen"). Imagen incorporada con posterioridad; fuente: mvc archivo propio.

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[1] Como así hice poco después aceptando el puesto de director de auditoría interna, ver post “Ni seguratas ni chivatos ni detectives”. Velasco Carretero, Manuel. 2006. Sitio visitado el 03/11/2014.

[2] La regulación de la incorrectamente denominada multipropiedad llegó a España con la Ley 42 de 15 de diciembre de 1998, que trataba de los derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, y supuso la trasposición de la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo.

[3] Velasco Carretero, Manuel. Olas. 2014. Sitio visitado el 03/11/2014.

[4] Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (LDAT).

http://www.boe.es/boe/dias/2012/07/07/pdfs/BOE-A-2012-9111.pdf

[5] Real Decreto-ley 8/2012, de 16 de marzo, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio (vigente hasta el 8 de julio de 2012) y la Ley que éste derogó, la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (vigente hasta el 18 de marzo de 2012).

[6] Art. 2 LDAT. Respecto a la formalización y contenido de este contrato resulta relevante atender a lo previsto en los arts. 11 y 29 a 32 LDAT.

[7] Cumpliendo los requisitos de los apartados 1 y 2 del art. 25 LDAT. El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en escritura pública, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad (art. 25.3 LDAT). Dicha escritura pública deberá contener como mínimo las circunstancias expresadas en el art. 26 LDAT y la inscripción registral se practicará atendiendo a las prescripciones del art. 27 LDAT.

[8] Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación (art. 2 LDAT). Dicho contrato se formalizara por escrito, en papel o en otro soporte duradero, cumpliendo las previsiones que en cuanto a su redacción y contenido se relacionan en los arts. 11 y 30 LDAT. Deberá asimismo cumplirse con los deberes de información contractual y precontractual exigidos en los arts. 7 a 10 LDAT.

[7] Art. 31 LDAT.

¡Así, así, así se licita aquí!

Fuente del dibujo: elaboración propia

Hace unos años, 2009, se leía lo escrito por C. Morán en Expansión, “Bruselas quita a las constructoras su arma legal para 'inflar' la obra pública”[1], sobre la censura de la Comisión Europea de la presuntamente fraudulenta práctica de los licitantes en mi país, conocida como “modificado de obra”, herramienta recogida en el artículo 202 de la derogada Ley de Contratos del Estado, que trata de la preponderancia del licitante de solicitar un incremento del presupuesto de adjudicación, siempre que concurrieran razones de interés público y para atender imprevistos. Como decía Morán, el aumento suele alcanzar el 20% del precio de licitación (bajo, percibo el dato). Para acabar con esta bolsa de fraude, la Comisión iba a exigir, si la presión de los lobbies no lo impedía, que cuando un proyecto licitado necesitara una modificación, se debía licitar de nuevo a través de un nuevo concurso. ¿Qué hicieron, por ejemplo, las constructoras? Pues intensificaron sus actividades licitadoras en Latinoamérica fundamentalmente, con legislaciones similares a la española en esta materia. A título de ejemplo, sirvan dos casos: proyecto Puente Chaco en Chile (ver  “ACS, SACYR Y OHL PUJAN POR CONSTRUIR EL MAYOR PUENTE COLGANTE DE LATINOAMERICA”[2], en mosingenieros) o las obras del Canal de Panamá (ver “Sacyr se adjudica la ampliación del Canal de Panamá”[3]). Por cierto, en las dos licitaciones estaba Sacyr y cuando ganó el trabajo del canal de Panamá, su presidente gritaba algo así como: "Así, así, así gana Sacyr”.

Ayer desayunábamos con la noticia del desplome en la Bolsa de la cotización de Sacyr, consecuencia directa de dejar en suspenso las obras del Canal de Panamá (ver “Sacyr se desploma en Bolsa tras dejar en suspenso las obras del Canal de Panamá”[4], El País). Parece que el país americano no está por la labor de entrar en ese juego asumido en España, pero a todas luces fraudulento, porque no puedo llamarlo de otra forma. Siguiendo a C. Morán, en España más que licitaciones, parecen subastas ¿Quién da menos? Como luego no pasa nada y se incrementan los presupuestos iniciales un 40% y más, pues a tirar por lo bajo. Claro, cuando se topan con legislaciones que “velan por el cumplimiento de lo acordado”, ya sea público o privado, donde las licitaciones van a precio cerrado desde el principio, pues… Sorpresivamente para mí, en la disciplina de Derecho Penal II detecté que la normativa de mi país (salvo que Gallardón la haya cambiado también, en la reforma del Código Penal), ya había previsto perseguir este tipo de delitos de alteración de precios en concursos y subastas públicas, castigando a aquéllos que conciertan para alterar el precio del remate o abandonan fraudulentamente la subasta, obtenida la adjudicación y a los que tratan de alejar al resto de los postores mediante amenaza, promesa o artificio semejante. Transcribiendo algunas ideas claves, el Legislador español decidió, en el marco de nuestra actual economía de mercado, castigar aquellas conductas que estimó más graves en la alteración del sistema de formación de precios y, por derivación, a la libertad de decisión de los consumidores.

En definitiva, la finalidad de estos delitos es velar por el buen funcionamiento de la economía de mercado, intentando evitar las manipulaciones injustas del sistema de formación de precios, ya sea vía la concurrencia de entidades o participantes con una mayor cualificación para realizar ofertas que establecerían un mejor precio de mercado, mediante cantidades económicas o alejándolos de la subasta a través de la intimidación o la confabulación de varios participantes en la subasta para impedir que resulte el mejor precio que pudiera obtenerse de la misma (art. 262.1 CP). La regulación de tal protección se complementa en el sistema penal español con la redacción del art. 284 CP, que regula otras figuras delictivas relativas al mercado y a los consumidores. No te confundas. A pesar de la tipificación penal, como en infinidad de otros temas, la realidad desgraciadamente es otra. Pero no pasa nada. Así nos va. Termino escribiéndote la frase que desde hace unos minutos me martillea la cabeza: “Así, así, así licitamos aquí”. Si puedes, recarga pilas en este primer fin de semana de 2014. Fuente del dibujo: elaboración propia.

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[1] C. Morán. Bruselas quita a las constructoras su arma legal para 'inflar' la obra pública. Expansión. 2009. Sitio visitado el 03/01/2014.

[2] Sitio visitado el 03/01/2014.

[3] Sitio visitado el 03/01/2014.

[4] Sitio visitado el 03/01/2014.

Harto vino

Mientras la presidenta de Brasil, Dilma Rousseff, no para de repetir a todos sus interlocutores españoles, desde el rey al presidente del Gobierno, que

 “La austeridad exagerada se derrota a sí misma”

(leído en varios medios de comunicación), con la que está cayendo en mi país y va el representante de la patronal bancaria española (AEB), Miguel Martín, y pide más crédito y construir más para superar los desahucios.

Me constaba que la AEB ejercía como grupo de presión frente a las distintas administraciones y órganos públicos.

Pero lo que no atestiguaba es que su primer ejecutivo se dedicara presuntamente a denigrar las mentes de todo el pueblo español.

A no ser que el millón de casas excedentes, sin contar los desahucios, sea una ilusión óptica que cubre todo el paisaje ibérico. En fin, tendría que encontrarme indispuesto o “harto vino”, para realizar esas desafortunadas declaraciones.

Y pensar que este señor fue el controlador de las entidades financieras antes de ser presidente de ese lobby bancario, ya que fue subgobernador y director de Supervisión del Banco de España.

Te dejo sus declaraciones, colgadas en la página de TVE, porque no tienen desperdicio.

Avalistas

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

En 1988, las pesetas que entregué a la inmobiliaria, en concepto de anticipo por la compra de un piso, se encontraban avaladas. Lo recuerdo porque me costó desembolsar el gasto del aval[1]. El resto de la financiación, estaba avalada con la propia vivienda, vía hipoteca. Durante los años 2004 y 2005, argumentamos a varias constructoras e inmobiliarias la necesidad de que los anticipos que entregaban los clientes, debían estar avalados por entidad financiera. Costó asimilar la idea. Me interrogo ahora, qué pensarán esos promotores ante la información de que muchos vendedores de casas incumplen la normativa legal y, peor aún, los avalistas no hacen efectivo el capital avalado. En España, si hay incumplimiento de algún punto de un contrato que se encuentre avalado, la ejecución del aval debe ser inmediata[2].

Según leo y escucho en los medios[3], eso es la teoría, porque en la práctica, la Banca se hace la remolona y dice cosas como que el cliente es la promotora y no el avalado, como si aplicar la Ley estuviera en un segundo o tercer término (según la prensa, la Asociación de Banqueros no está, no sabe o no contesta). Me pregunto si aplicarían la Ley con el mismo criterio, caso que tuvieran que ejecutar la hipoteca, ante el incumplimiento de los pagos. Presunta cara dura es lo que percibo. Peor lo tienen aquellos afectados, que pensaban que las cantidades entregadas se encontraban avaladas y han descubierto la cruda realidad. No te confundas. Si volviera a transitar por los caminos profesionales de esos años, volvería a recomendar lo mismo (imagen del MEC). Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Andaba corto de pasta. Por suerte, no tuvieron que ejecutarlo. 

[2] Al margen de la situación mercantil de la empresa. 

[3] El País, ABC, etc. Sitios visitados el 20/08/2008.

Suspensión de Pagos

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Más vale tarde que... Hace unas semanas, se me olvidó reseñarte el clarificador trabajo informativo de Carmen Arnanz en ABC: "Cuando la promotora suspende pagos", con respuestas a dudas sobre la suspensión de pagos, por parte del equipo de Mercantil de El Derecho Grupo Editorial; Francisco Javier Aragón, director de AC-Lextur Consultores Jurídicos y Emilio González Bilbao, socio director Insolvalia y profesor del Instituto de Práctica Empresarial. Antón, la cuestión que me planteaste, está resuelta en el artículo.

Informe inmobiliario

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Según la nota de prensa de idealista.com[1], el portal inmobiliario publica su informe del segundo trimestre de este año, donde destacan que los precios de la vivienda de segunda mano, en los principales territorios españoles sondeados, han registrado caídas durante ese periodo, a un ritmo superior al que se venía produciendo en los trimestres anteriores. 

En el estudio, se han analizado los principales mercados inmobiliarios de las 17 comunidades autónomas, un total de 269 municipios de toda España, de los cuales 238 han bajado de precio (88,5%), 30 han subido (11,1%) y sólo 1 (0,4%) lo ha mantenido. Si quieres descargar el documento, pincha AQUÍ. Imagen incorporada con posterioridad; fuente: mvc archivo propio.

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[1] Sitio visitado el 28/06/2008.

La vivienda nipona

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Te imaginarás la causa del retraso de la cita de hoy. Sus Majestades de Oriente han pasado esta noche por el hogar y han dejado algunos detalles. Uno de los obsequios que he reivindicado, no lo han traído. Supongo que debido a causas diversas: por mi prepotencia, porque no he sido bueno durante el año pasado, debido a que tienen otras muchas más demandas que atender o que, sencillamente, la materialización del regalo se realizará a lo largo de 2008 (eso espero). Cambiando de tema, quería comentarte brevemente el artículo Building wealth[1], de la edición del jueves pasado de The Economist, acerca de la esperanza de edad de las casas en Japón, cosa que me ha sorprendido, ya que tenía entendido que los japoneses son muy concienzudos a la hora de construir, por los terremotos y la escasez de suelo, fundamentalmente. 

Pero, a pesar de que las viviendas son cimentadas y levantadas para aguantar sacudidas y temblores de tierra, mínimas son las que resisten en pie durante varias décadas. El número de edificios es sorprendentemente reciente. La carencia de conservación y de instituciones que activen el mercado de segunda mano, ha suscitado que sólo el 13% de las casas haya sido revendido en algún momento. Para enmendar la tendencia, el gobierno nipón proyecta encuadrar nuevas disposiciones fiscales que propicien una edificación más perdurable, como la disminución de impuestos sobre transmisiones patrimoniales, entre el 25% y el 75% durante siete años, para las casas que se adhieran a normas de construcción maciza. Para estos inmuebles, las hipotecas pueden llegar a los 50 años[2], y las autorizaciones de construcción estarán más factibles de conseguir[3].

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[1] The Economist. Building wealth. 2008. Sitio visitado el 06/01/2008.

[2] A diferencia del máximo acostumbrado de 35.

[3] Foto del centro financiero de Yokohama; fuente Wikimedia commons.

España se lo traga todo

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Vía idealista.com, llego a 20minutos y leo que las empresas constructoras e inmobiliarias evadieron 8.600 millones de euros el año pasado, según los cálculos realizados por el colectivo de técnicos del Ministerio de Hacienda de España (GESTHA). Este sector constituye, junto con las profesiones liberales, la gran bolsa de fraude fiscal de nuestro país, según GESTHA, que ha hecho público este dato como prueba del fracaso de la ley de medidas para la prevención del fraude fiscal aprobada hace un año. 

Las comunidades en las que el ladrillo evade más impuestos son Cataluña, Madrid, Andalucía y Valencia, donde el fisco deja de ingresar más de 5.000 millones procedentes de la construcción y el mercado inmobiliario. Y la Administración Pública, el Gobierno, la Oposición y, en síntesis, TODOS, nos quedaremos tan panchos. Por otro lado, está claro que si la noticia no tiene “morbo”, ¡aquí no pasa nada![1] España se lo traga todo (Imagen incorporada posteriormente; fuente: mvc archivo propio).

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[1] Muy nítido lo expresó el otro día Gabilondo, cuando comentaba la extorsión en el Ayuntamiento de Madrid. Te dejo el vídeo. 

Contradicciones urbanísticas

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

En relación a la planificación urbanística, decía en 1973 Manuel de Solá Morales[1] que “La planificación es tanto como coordinación: compromiso. Compromiso de la Administración (de la contribución pública) en servicio puntual a patronos, compromiso de que los comensales del banquete del suelo y de la construcción encuentren bien dispuesta la mesa de los accesos, de los desagües, de las estaciones, de los cementerios, las zonificaciones y los trámites, también.” 

Pero, para H. Capel[2], “la planificación urbana cumple, además, un papel ideológico bien claro, difundiendo la idea de racionalidad, de ordenación y de organización del territorio. Las previsiones para el 2010 o 2015, a veces realizadas mediante simples y burdas extrapolaciones de tendencias, sugieren a la población una idea de rigor que, unido al fárrago de los razonamientos pseudocientíficos y a la presentación críptica de los resultados, tratan de que la sociedad acepte opciones adoptadas con anterioridad y de forma generalmente independiente a los estudios realizados”[3].

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[1] Arquitecto español, catedrático de urbanismo de la Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Barcelona y fundador de la Sociedad Catalana de Ordenación del Territorio, adscrita al Instituto de Estudios Catalanes.

[2] Geógrafo español, reconocido especialmente por su labor en el campo de la geografía urbana.

{3] (Imagen del MEC). Imagen de la Alhambra de Granada. Fuente: elaboración propia.

¿Más desinformación?

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Según el director general del servicio de estudios del Banco de España, hay signos de que las empresas inmobiliarias más pequeñas, que lanzaron proyectos en la última fase del ciclo, quizás tengan problemas[1]. Entidades financieras y expertos admiten que muchas pymes en el sector inmobiliario y de la construcción están luchando contra el ajuste crediticio y la caída de la demanda. 

Esta información choca con la que proviene de grupos inmobiliarios, como el G14, que aseguran que los precios de la vivienda nueva no van a bajar, que los tipos de interés no subirán y que en dos años el precio de los pisos volverá a subir de forma vertiginosa, por el estrangulamiento de la demanda si no se agilizan los plazos para tramitar los planes urbanísticos[2]. 

Por lo que escucho del resto de analistas, eso no se lo creen ni ellos mismos y va más en línea de lo recogido en post como Tierra quemada (M. Velasco, 2006)[3], pero, bueno, tiempo al tiempo (Imagen de Carlos Ezquerra: Crisis. Fuente Wikimedia comonns). Texto rectificado posteriormente. Imagen incorporada con posterioridad; fuente: mvc elaboración propia.

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[1] Leído en Financial Times.

[2] Leído en El País.

[3] Velasco-Carretero, Manuel (2006). Sitio visitado el 27/10/2007.

¿Qué piensan los promotores?

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Según un estudio elaborado por el IPE[1], en base a los ritmos de ventas actuales y, por derivación, la evolución prevista del precio, tanto en el producto acabado como en el suelo y los costes de producción, las empresas encuestadas piensan que los precios de las viviendas en España no van a seguir creciendo en el futuro, salvo excepcionales zonas. Bueno, eso es lo que se percibe en lo que va de 2007.

¿No? Por otra parte, la subida de los tipos de interés, indudablemente, afecta a la capacidad de adquisición de vivienda y endeudamiento del comprador/cliente, en función de la cuota hipotecaria mensual respecto a sus ingresos netos. Conclusión, de nuevo, la investigación de mercados certifica lo que todos percibíamos. En este caso, hablan los promotores de viviendas. 

Cambiando un poco de tercio, cuando he colaborado en corporaciones del sector de la promoción y construcción de viviendas, he promovido la formación y el reciclaje de mis colaboradores directos en instituciones docentes de la categoría del IPE. Estimo que realizan una decente labor y su servicio formativo especializado es aceptable (foto wikimedia commnos).

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[1] Instituto de Práctica Empresarial.

La tendencia nipona

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

¡Vaya! Parece que hay zonas del mundo donde se detecta un cambio de la tendencia bajista del mercado inmobiliario. Según el gobierno japonés, el precio de la superficie comercial en el país creció por primera vez en 16 años[1]. 

El sector considera que los precios del suelo continuarán viéndose respaldados por el interés de los inversores extranjeros. ¿Tendrá España que esperar dieciséis años para salir de su innombrable crisis inmobiliaria de impredecibles consecuencias?[2].

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[1] Leído en Financial Times. Sitio visitado el 22/09/2007.

[2] Imagen wikimedia commons

El ladrillo y el consistorio

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Parece que las arcas de muchos ayuntamientos españoles se van a ver afectadas por la crisis inmobiliaria, ya que el 32% de sus ingresos se vinculan a la actividad constructora y promotora[1]. Imagino que este dato no tiene en cuenta los cuantiosos ingresos a determinados miembros del consistorio[2], derivados de las presuntas actividades fraudulentas de los “Roca y compañía” de cada municipio español ¿No? 

Lo cierto es que de un tiempo a esta parte, los municipios se han visto obligados a asumir competencias que antes desempeñaban las comunidades autónomas, lo que, en muchos casos, ha desbordado su estructura administrativa, que compensaba su financiación a través de la vía inmobiliaria. Se espera que la reforma de la financiación se realice, también, en esta administración local. Fuente de la imagen: sxc.hu.

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[1] Leído en la pág. 35 de La Gaceta de los Negocios del 10/9/07.

[2] Y allegados.