Convivencia Vecinal y Alquileres Turísticos

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Si eres follower de este sitio, sabes que la temática de arrendamientos urbanos, alquileres y comunidades de propietarios, la he tratado en más de una ocasión. A ello se une que el supuesto rol de letrado que se me atribuye propicia la típica consulta doméstica en temáticas jurídicas como la que comienzo. En este caso acerca de alquileres turísticos y comunidades de propietarios (CP), sobre la que escribí en el sitio iurepost (M. Velasco, 2024)[1], donde me hacía eco de la Sentencia 1.233/2024 del Tribunal Supremo de mi país (TS)[2], que trata de la Prohibición de Alquileres Turísticos en Comunidades de Propietarios. Y es que, en un contexto donde el uso de propiedades para alquiler turístico ha generado un intenso debate, este Fallo se erige como un hito significativo en la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al abordar la validez de un acuerdo adoptado por una CP que prohíbe el uso de pisos para fines turísticos, un tema que ha suscitado diversas opiniones y conflictos entre propietarios y comunidades. La controversia se origina en una demanda interpuesta[3] contra una CP[4]. La demandante argumentaba que el acuerdo de la CP[5], que limitaba el uso de los pisos para alquiler turístico, era nulo. Sin embargo, el Juzgado[6] desestimó la demanda, confirmando la validez del acuerdo y absolviendo a la CP de todas las pretensiones en su contra. El caso fue apelado ante la Audiencia Provincial (AP)[7], que[8] también desestimó el recurso de apelación[9], argumentando que la prohibición de actividades que limitan el uso de los pisos, como el alquiler turístico, no contraviene la LPH, sino que se ajusta a su interpretación literal. En este sentido, el Tribunal consideró que la prohibición de una actividad específica en las viviendas privativas constituye un límite a su uso, lo que está en consonancia con el art. 17.12 de la LPH[10]., en relación con el art. 5, apartado  e) de la LAU[11].

Fuente de la imagen: Orgullosa de su administrador de fincas (M. Velasco, 2014)

El TS, al revisar el caso, decidió desestimar el recurso de casación[12], reafirmando la postura de las instancias inferiores y subrayando que la interpretación del artículo 17.12 de la LPH no sólo permite, sino que también justifica la adopción de acuerdos que prohíban el uso turístico de las propiedades en comunidades de propietarios, enfoque basado en la necesidad de proteger la convivencia y el uso adecuado de los espacios comunes, así como en la preservación del carácter residencial de los edificios. Este dictamen tiene importantes repercusiones para las comunidades de propietarios en España, estableciendo un precedente claro sobre la capacidad de las comunidades para regular el uso de las propiedades en función de su naturaleza residencial, lo que implica que las comunidades pueden adoptar acuerdos que limiten o prohíban el alquiler turístico, siempre que se respeten los procedimientos establecidos en la LPH. Por otra parte, se refuerza la idea de que los derechos individuales de los propietarios deben equilibrarse con el interés colectivo de la comunidad. En un momento en que el turismo y el alquiler a corto plazo están en auge, el fallo proporciona un marco legal que puede ayudar a mitigar los conflictos entre propietarios y comunidades, promoviendo una convivencia más armoniosa. En síntesis, el veredicto es un claro ejemplo de cómo el marco legal del país puede adaptarse a las realidades cambiantes del mercado inmobiliario. Al reafirmar la autoridad de las comunidades de propietarios para regular el uso de las propiedades, el TS protege los derechos de los propietarios y garantiza la convivencia y el bienestar de todos los residentes. Puede que la resolución se convierta en referente para futuras disputas en el ámbito de la propiedad horizontal en España. Fuente de la información: texto referenciado y STS 1.233/2024. Fuente de las imágenes: mvc archivo propio.

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2024). Alquileres Turísticos y Comunidad de Propietarios. Sitio iurepost. Visitado el 13/10/2024.

[2] Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. PLENO. Sentencia núm. 1.233/2024. Fecha de sentencia: 03/10/2024. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.

[3] Por las entidades Borenstein & Ben Avi, Gmbh y Viascouletre, S.L.

[4] De Marbella.

[5]Adoptado en la Junta General Ordinaria del 20 de julio de 2019.

[6] De Primera Instancia n.º 3 de Marbella.

[7] De Málaga.

[8] En una sentencia del 2 de enero de 2023.

[9] Presentado por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.

[10] "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

[11] Ley de Arrendamientos Urbanos: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

[12] Interpuesto por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.

Abordando la Ley española de Crédito Inmobiliario

Ilustre Sr. D. Fernando Bermúdez Maffiotte, notario de Estepona (Málaga, España), en la Delegación de Estepona del Ilustre Colegio de la Abogacía de Málaga, disertando sobre hipotecas

En más de una ocasión he tratado en este sitio la Ley española 5/2019[1], conocida como Ley del crédito inmobiliario. Textos como “La tasación cierra el círculo” o “El TS y las cláusulas de vencimiento anticipado”[2] son prueba de ello. En aquellos tiempos (2019), y según se apuntaba en el Preámbulo, para el Legislador de mi país la regulación de los contratos de crédito inmobiliario desempeñaba un papel relevante en la estabilidad económica, siendo un instrumento de cohesión social. Ciertamente, el sistema hipotecario y, en particular, el régimen de concesión de préstamos y créditos con garantía hipotecaria inmobiliaria, hizo posible que numerosas familias españolas pudieran disfrutar de viviendas en propiedad en una proporción superior a la de muchos países de nuestro entorno. Garantizar un régimen jurídico seguro, ágil y eficaz[3] era una exigencia que derivaba no sólo de las obligaciones impuestas por el Derecho de la Unión Europea, sino de los indudables beneficios que suponía para la economía.

Te transcribo lo anterior porque parte de la tarde del martes la pasé escuchando al Ilustre Sr. D. Fernando Bermúdez Maffiotte, notario del Villazgo de Estepona (Málaga, España), que en la Delegación en Estepona del Ilustre Colegio de la Abogacía de Málaga, disertó sobre hipotecas: acta previa, contenido, consecuencias del impago y ejecuciones. Y es que, habiéndose cumplido los tres años desde la entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario, entiende el Colegio que ya tenemos una visión y una experiencia adecuada para abordar las hipotecas y en particular el acta previa, contenido y consecuencias del impago y ejecuciones. Tanto la protección de las transacciones como la seguridad jurídica generan crédito para los consumidores[4]. Así mismo, el acceso a la propiedad consolida la libertad y responsabilidad de los individuos como ciudadanía. En este proceso el acceso al crédito hipotecario es un elemento clave en el éxito del régimen de propiedad de España. Fuente de la imagen: instante de la disertación.

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[1] Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. BOE núm. 65, de 16/03/2019. Entrada en vigor: 16/06/2019.

[2] Velasco Carretero, Manuel. La tasación cierra el círculo (2021), El TS y las cláusulas de vencimiento anticipado (2019). Sitios visitados el 28/09/2022.

[3] Que proteja este tipo de operaciones.

[4] Lo que redunda en el crecimiento de la economía.

Los gozos de los vendedores en un pozo

Fuente de la imagen: satheeshsankaran en pixabay

Anda el sector inmobiliario, en general, y los vendedores de vivienda de mi ámbito territorial de actuación, en específico, un tanto exasperados con lo que hace unos días me hacía eco en el sitio Contable y Fiscal, texto “Inconstitucionalidad de la Plusvalía municipal”[1], acerca de la declaración de inconstitucionalidad y nulidad por parte del Tribunal Constitucional de mi país (TC), de los artículos 107.1, párrafo segundo, 107.2 a) y 107.4 del Texto Refundido de la Ley de las Haciendas Locales[2], al estimar la cuestión de inconstitucionalidad[3] promovida por el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Ceuta y Melilla, con sede en Málaga[4].

La sentencia, de la que ha sido ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales y nulos porque establece un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, que determina que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía real de ese incremento. El fallo declara la intangibilidad de las situaciones firmes existentes antes de la fecha de la aprobación de la sentencia.

A alguna que otra empresa y persona de mi ámbito de relaciones he tenido que tranquilizarla un poco actuando de “manolo de la película”, puesto que, como ya ha insinuado el Ministerio de Hacienda y Función Pública del Gobierno de España (MHyFP), no te quepa la menor duda que están preparando nueva normativa que garantice la constitucionalidad del tributo y certidumbre a los ayuntamientos para que puedan seguir aplicándolo, liquidándolo y, en su caso, cobrándolo. Así que “los gozos de los vendedores en un pozo”. Fuente de la información: TC y MHyFP. Fuente de la imagen: satheeshsankaran en pixabay.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Inconstitucionalidad de la Plusvalía municipal. Sitio Contable y Fiscal. 20121. Visitado el 28/10/2021.

[2] RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo.

[3] Núm. 4433-2020

[4] La sentencia cuenta con el voto particular concurrente del Presidente Juan José González Rivas y los votos discrepantes del Excmo. Sr. magistrado D. Cándido Conde-Pumpido y de la magistrada Excma. Sra. Dña. María Luisa Balaguer.

Compliance en el sector inmobiliario

Fuente de la imagen: EIP

Si eres follower de este sitio sabes que en más de una ocasión he escrito sobre el sector inmobiliario, desde el visitado “Corrupción en Marbella”(M. Velasco, 2006)[1], publicado hace cerca de quince años (2006), hasta el reciente “Evolución del mercado español de la vivienda”, pasando por “Consumidores y Clausulas Abusivas”, “Costumbres arrendaticias” o “Hacienda y el alquiler de viviendas turísticas” (M. Velasco, 2015-2019)[2]. En cuanto a compliance, basta visitar el Sitio Compliance. También he publicado artículos en otros sitios virtuales, referenciando, por ejemplo, el editado en la revista de la Asociación Europea de Abogados y Economistas (AEAEC), acerca de la importancia de compliance en el sector inmobiliario. De dicha colaboración te dejé reseña en el explícito y visitado “European Compliance & News” (M. Velasco, 2017)[3]. Si quieres acceder a la revista digital, clickea AQUÍ[4]. Igualmente, he trabajado la prevención del blanqueo de capitales e infracciones monetarias en importantes inmobiliarias de la Costa del Sol (M. Velasco, 2016)[5].

Pues bien, se han dado de la mano la suficiencia técnica en el sector inmobiliario con la correspondiente en cumplimiento normativo para aceptar la invitación de la Escuela Internacional de Postgrados, EIP, a impartir, en el marco pedagógico del doble máster en Dirección de Compliance y Protección de Datos, un webinar sobre Compliance en el sector inmobiliario, donde me centraré en el sector de la promoción y la construcción de viviendas, con la función trascendental de prevención del fraude, que deberá plasmarse en un programa de cumplimiento normativo, teniendo presente que, en realidad, será un aspecto transversal a todas las áreas tratadas en el corporate compliance. Así, una política de compliance en entidades inmobiliarias tendrá en cuenta la investigación de los candidatos a puestos de la división de ventas, si existen procedimientos administrativos-comerciales integrados con los preceptivos sistemas de revisión y control, la política de aceptación o entrega de regalos, invitaciones, etc. Fuente de la imagen: EIP.

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2006). Corrupción en Marbella. Sitio visitado el 16/02/2021.

[2] Atrás quedan ¡El que calla, otorga! “Una realidad”, “La moneda bin laden”, “Tierra quemada”, “Lo extemporáneo y lo constructivo”… Sitios visitados el 16/02/2021.

[3] Velasco-Carretero, Manuel. European Compliance & News. 2017. Ed. AEAEC. Sitio visitado el 16/02/2021.

[4] Cortesía de la AEAEC. Sitio visitado el 16/02/2021.

[5] Ver, por ejemplo, Velasco-Carretero, Manuel. En modo formación termino el año. 2016. Sitio visitado el 16/02/2021.

Alquiler, Rehabilitación y Regeneración

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Si eres follower de este sitio, conocerás mi interés por todo lo relativo a la vivienda en mi país, ya sea promoción, construcción, compraventa o alquiler[1]. Pues bien. El viernes pasado se aprobó en mi país el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, que según sus promotores permitirá incrementar la oferta de vivienda pública y privada destinada al alquiler y facilitará el acceso a la misma para aquellas personas con menos recursos. El Plan contempla un programa destinado a impulsar el fomento del parque de viviendas en régimen de alquiler o en régimen de cesión en uso, incentivando económicamente su promoción pública o privada y exigiendo un compromiso de permanencia mínima en esos regímenes de 25 años. 

Para ello, en este programa se fijan rentas y precios máximos que están condicionados a los niveles de ingresos que se establecen para los inquilinos, medidas que evitarán que los precios de este parque de vivienda en alquiler se incrementen ya que no podrán optar a subvención aquellos que rebasen los límites fijados. En concreto, se plantean dos opciones. En una primera, el importe de la ayuda podrá ser de hasta 350 euros por metro cuadrado útil de vivienda con un límite del 50% de la inversión y de 36.750 euros por vivienda. Las viviendas que se promuevan con esta ayuda están dirigidas a inquilinos con ingresos (de todos los miembros de la unidad de convivencia) de hasta 3 IPREM y tendrán un precio máximo de alquiler de hasta 5,5 euros por metro cuadrado útil al mes. 

En una segunda opción, las ayudas podrán ascender a un máximo de 300 euros por metro cuadrado útil de vivienda con un límite del 40% de la inversión y de 31.500 euros por vivienda. Las viviendas que se promuevan con esta ayuda están dirigidas a inquilinos con ingresos (de todos los miembros de la unidad de convivencia) de hasta 4,5 IPREM y tendrán un precio máximo de alquiler de hasta 7 euros por metro cuadrado útil al mes. Asimismo, los promotores públicos y privados no recibirán la totalidad de la ayuda hasta que no conste en el Registro de la Propiedad la nota registral que garantice que esa vivienda se va a destinar al alquiler durante el plazo de 25 años y con las condiciones que se regulan en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. 

Las comunidades autónomas y ayuntamientos, como competentes en esta materia, son los responsables de la creación de un parque público de vivienda[2]. En conclusión, el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021 parece que refuerza la cooperación y coordinación interadministrativa y fomenta la corresponsabilidad en la financiación y en la gestión en esta materia, cuya competencia exclusiva es de las administraciones autonómicas y locales. Además, las subvenciones se han incrementado un 62,5%, hasta los 1.443 millones de euros. Los ejercicios correspondientes al Plan Estatal 2013-2016 tenían una dotación de 888,2 millones de euros en concepto de subvenciones, según el presupuesto fijado por las distintas Leyes de Presupuestos Generales del Estado de los ejercicios correspondientes. 

Según el Ministerio de Fomento (MF) del Gobierno de España, los objetivos de este nuevo Plan Estatal de Vivienda son dos contribuir al incremento del parque de viviendas en alquiler y fomentar la rehabilitación y regeneración urbana y rural. La gestión de las ayudas del Plan corresponderá, como en los anteriores, a las comunidades Autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla. La colaboración entre ellas y el Ministerio de Fomento se instrumentará mediante los convenios correspondientes, en los que se establecerá la previsión de financiación a aportar en cada anualidad por la Administración General del Estado, así como los compromisos de cofinanciación de las actuaciones que, en su caso, asuma la comunidad autónoma o Ciudades de Ceuta y de Melilla. Fuente de la información: MF. 

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[1] Textos como “Apartamentos turísticos y Hacienda”, ¿La habitación como solución? ¿Qué piensan los promotores? “La Ley del Suelo pica”, “Evolución ejecuciones hipotecarias”, “La industria del turismo”, “Peinando canas en materia de arrendamientos”, “Conocimiento imprescindible”, “Hacienda y alquiler de viviendas turísticas”, “Costumbres arrendaticias”… son buena prueba de ello. Sitios visitados el 14/03/2018.

[2] El Plan aprobado por el Gobierno complementa las políticas de vivienda de los entes autonómicos, que pueden optar por utilizar o no las ayudas del Ministerio de Fomento.

Conocimiento imprescindible

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Desde el visitado “Corrupción en Marbella”[1], publicado hace más de once años (2006), hasta el reciente “Consumidores y Clausulas Abusivas”[2], han sido varios los textos que han tenido como protagonista directo o indirecto al sector inmobiliario. Atrás quedan ¡El que calla, otorga! “Una realidad”, “La moneda bin laden”, “Tierra quemada”, “Lo extemporáneo y lo constructivo”[3]… Hace más de dos años, en “Costumbres arrendaticias”[4], apuntaba la reflexión de Antonio Gallardo sobre que los cambios en la fiscalidad de la vivienda en 2015 afectaban especialmente al mercado de alquiler. Finalmente, “En modo formación termino el año”[5], comentaba mi experiencia formativa de final de año en el mercado inmobiliario. Sin embargo, poco he tratado la fiscalidad en ese importante sector de mi ámbito territorial de actuación: la Costa del Sol, “Hacienda y el alquiler de viviendas turísticas”[6] y poco más. 

Es por ello que brevemente quiero escribirte sobre la ponencia a la que asistí el jueves de la semana pasada, sobre fiscalidad inmobiliaria en mi país, impartida por Félix, que ya te lo referencié en el texto “No puede resultarnos ajeno”[7]. Aprovechándome de los apuntes, para el ponente, “tradicionalmente, los inmuebles siempre se han visto acompañados de una importante fiscalidad que ha sido y sigue siendo un recurso permanente de la Hacienda estatal, autonómica y local” española. De un vistazo a la extensa normativa fiscal, puede comprobarse fácilmente que “todos los impuestos tienen relación con los inmuebles”. Por otro lado, “tanto a la persona física que desarrolle una actividad económica o no, como a una persona jurídica, le afectará en el día a día la fiscalidad inmobiliaria”, pudiendo afirmar sin tapujos que "en cualquier asesoramiento legal referido a inmuebles”, se verá “acompañado de una fiscalidad que, normalmente, afectará a más de un tributo”. 

En opinión de Félix, son muchos los gremios profesionales en España en general y en Andalucía en particular, para los que “el conocimiento de esta materia, se hace imprescindible”. A su modo de ver, la actuación del profesional que asesora a un particular o empresario en un asunto referido a inmuebles, debe tener un doble objetivo, desde un punto de vista fiscal: cumplir adecuadamente con las normas fiscales y detectar, planificar y formalizar operaciones con ahorro fiscal. Discriminando previamente si se es residente o no, para los impuestos que les resulte de aplicación, esta distinción puede tener el mismo tratamiento[8] o distinto en los impuestos directos[9]. En síntesis, durante la ponencia fue desgranando Félix aquellos aspectos más relevantes de la fiscalidad en el sector mobiliario, por ejemplo, la tributación de los arrendamientos en las viviendas turísticas, que ya en mayo te avancé en el texto “Hacienda y el alquiler de viviendas turísticas”. Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Corrupción en Marbella. 2006. Sitio visitado el 23/06/2017.

[2] Velasco Carretero, Manuel. Consumidores y Clausulas Abusivas. 2017. Sitio visitado el 23/06/2017.

[3] Velasco Carretero, Manuel. ¡El que calla, otorga! (2006), Una realidad (2006), La moneda bin laden (2006), Tierra quemada (2006), Lo extemporáneo y lo constructivo (2006). Sitios visitados el 23/06/2017.

[4] Velasco Carretero, Manuel. Costumbres arrendaticias. 2015. Sitio visitado el 23/06/2017.

[5] Velasco Carretero, Manuel. En modo formación termino el año. 2016. Sitio visitado el 23/06/2017.

[6] Velasco Carretero, Manuel. Hacienda y el alquiler de viviendas turísticas. 2017. Sitio visitado el 23/06/2017.

[7] Velasco Carretero, Manuel. No puede resultarnos ajeno. 2017. Sitio visitado el 23/06/2017.

[8] No siempre en los impuestos indirectos y locales.

[9] Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, Impuesto de Sociedades, Impuesto de Sucesiones y Donaciones, Impuesto de Patrimonio o Impuesto Renta No Residentes.

Harto vino

Mientras la presidenta de Brasil, Dilma Rousseff, no para de repetir a todos sus interlocutores españoles, desde el rey al presidente del Gobierno, que

 “La austeridad exagerada se derrota a sí misma”

(leído en varios medios de comunicación), con la que está cayendo en mi país y va el representante de la patronal bancaria española (AEB), Miguel Martín, y pide más crédito y construir más para superar los desahucios.

Me constaba que la AEB ejercía como grupo de presión frente a las distintas administraciones y órganos públicos.

Pero lo que no atestiguaba es que su primer ejecutivo se dedicara presuntamente a denigrar las mentes de todo el pueblo español.

A no ser que el millón de casas excedentes, sin contar los desahucios, sea una ilusión óptica que cubre todo el paisaje ibérico. En fin, tendría que encontrarme indispuesto o “harto vino”, para realizar esas desafortunadas declaraciones.

Y pensar que este señor fue el controlador de las entidades financieras antes de ser presidente de ese lobby bancario, ya que fue subgobernador y director de Supervisión del Banco de España.

Te dejo sus declaraciones, colgadas en la página de TVE, porque no tienen desperdicio.

De aquellos barros estos lodos

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Vía el contacto Anton, llego al vídeo "De la Burbuja Inmobiliaria a la Crisis"[1], de Aleix Saló, subido a Youtube por aleixsalo.

Dejando a un lado el oportuno sarcasmo del narrador, hay un fondo de verdad en la historia. Que descanses en este fin de semana.

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[1] Sitio visitado el 27/5/2011.

¿Vuelven los fantasmas?

Fuente de la imagen: La vivienda se estanca, afortunadamente  (M. Velasco, 2006)

Leo a JC. Martínez(2010), que en España “Vuelven las ventas sobre plano”[1] en lugares donde la demanda de vivienda es alta y el stock llave en mano no es significativo. “Las promotoras con suelo pagado reinician la actividad con menos márgenes de beneficios y valores ajustados”. Al margen de las características de la zona concreta, en este caso el distrito de San Blas (Madrid), de la lectura del artículo me surgen las interrogantes de si ¿Hemos aprendido algo?

 

O, por el contrario, ¿estamos condenados a vivir otra temporada de grandes esperanzas y expectativas frustradas? Parece como si las “artes” que han llevado al desastre al sector no estuvieran muertas y que los padres y gurús de la criatura simplemente piensan que esa estrategia no se comportó como esperaban y ahora ha pasado el tiempo suficiente para estimar más analíticamente qué aspectos hay que cambiar y cuáles no. En síntesis, “vuelven los fantasmas”.

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[1] Martínez, Juan Carlos (2010). “Vuelven las ventas sobre plano”. El País. Sitio visitado el 02/04/2010.

Burbuja considerable

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Largo y tendido hemos escrito en este blog sobre la cuestión inmobiliaria en mi país[1], pero llevo un tiempo sin tocar esos temas. Esta mañana retomo el fondo porque he leído en varios medios que, a estas alturas de la recesión, seguimos disfrutando de burbuja inmobiliaria. Vía idealista.com, llego al último informe de la OCDE[2], donde se rebajan las previsiones económicas para España, alertando sobre varios puntos negativos en el sector inmobiliario. 

Parece que nos colocamos a la cola en accesibilidad y todavía se encuentran las viviendas más inalcanzables e inaccesibles para los bolsillos de los ciudadanos, afirmando que el tamaño de la burbuja inmobiliaria es aún considerable: el precio de la vivienda está un 72% por encima de la media histórica, si se analiza el dato como relación entre el precio de venta respecto al de alquiler de una casa (imagen de una pompa de jabón; fuente: Wikimedia Commons).

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[1] Ver búsqueda parcial mercado inmobiliario, sector inmobiliario o corrupción inmobiliaria. Sitios visitados el 28/06/2009.

[2] Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico.

Falsos dogmas

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Leo en el portal idealista.com[1], que eso de que "el precio de la vivienda en España nunca baja", como que no es verdad. Apunta unas reflexiones que las considero interesantes. La primera es que se siguen vendiendo viviendas, 700.000 compraventas en los últimos doce meses. La segunda es que los bancos siguen dando hipotecas, 900.000 al año. 

Parece que las aguas han vuelto a su cauce. La tercera es que comprar a través de un particular ya no tiene por qué salir más barato, porque muchos vendedores siguen aspirando a vender a precios que ya no corresponden a la realidad del mercado y aspiran a cerrar operaciones al precio que consiguió el vecino en tiempos mejores. 

Según idealista, en los últimos meses los descuentos más significativos han sido conseguidos a través de agencias inmobiliarias, que en 2008 se han convertido en educadores de propietarios a los que están presentándoles la realidad del mercado y están ayudando a convencer al dueño de que debe rebajar su piso[2].

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[1] Fundado por Jesús Encinar.

[2] Logo de idealista; fuente: su página web

Avalistas

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

En 1988, las pesetas que entregué a la inmobiliaria, en concepto de anticipo por la compra de un piso, se encontraban avaladas. Lo recuerdo porque me costó desembolsar el gasto del aval[1]. El resto de la financiación, estaba avalada con la propia vivienda, vía hipoteca. Durante los años 2004 y 2005, argumentamos a varias constructoras e inmobiliarias la necesidad de que los anticipos que entregaban los clientes, debían estar avalados por entidad financiera. Costó asimilar la idea. Me interrogo ahora, qué pensarán esos promotores ante la información de que muchos vendedores de casas incumplen la normativa legal y, peor aún, los avalistas no hacen efectivo el capital avalado. En España, si hay incumplimiento de algún punto de un contrato que se encuentre avalado, la ejecución del aval debe ser inmediata[2].

Según leo y escucho en los medios[3], eso es la teoría, porque en la práctica, la Banca se hace la remolona y dice cosas como que el cliente es la promotora y no el avalado, como si aplicar la Ley estuviera en un segundo o tercer término (según la prensa, la Asociación de Banqueros no está, no sabe o no contesta). Me pregunto si aplicarían la Ley con el mismo criterio, caso que tuvieran que ejecutar la hipoteca, ante el incumplimiento de los pagos. Presunta cara dura es lo que percibo. Peor lo tienen aquellos afectados, que pensaban que las cantidades entregadas se encontraban avaladas y han descubierto la cruda realidad. No te confundas. Si volviera a transitar por los caminos profesionales de esos años, volvería a recomendar lo mismo (imagen del MEC). Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Andaba corto de pasta. Por suerte, no tuvieron que ejecutarlo. 

[2] Al margen de la situación mercantil de la empresa. 

[3] El País, ABC, etc. Sitios visitados el 20/08/2008.

¿Oportunidades?

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Leo[1] que Inmobiliaria ELPAÍS.com ha firmado un acuerdo en exclusiva con Idealista.com, líder en su sector, que le dotará con toda su oferta de profesionales inmobiliarios. A ver si esta alianza reactiva la venta de viviendas turísticas en la Costa del Sol, que ha caído un 30%. Si hace unos años, no se tardaba nada en vender una casa en Marbella (España), hoy se puede llegar hasta cuatro años. 

A todo esto, se multiplican los rumores en mi ámbito territorial de actuación, acerca de suspensiones de pagos y sus preceptivos procesos concursales. Te dejo un vídeo[2] sobre oportunidades y enfoques de gestión en la promoción inmobiliaria. El mensaje puede chocar con la realidad actual del sector. Imagen incorprarda con posterioridad; fuente: mvc archivo propio.

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[1] En el diario El País. Sitio visitado el 03/04/2008.

[2] Subido a Youtube por aecatv. Sitio visitado el 03/04/2008. Si quieres visualizar la ponencia completa, pincha AQUÍ.

Buenos y cumplidores

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

La compraventa de viviendas se frena en España el 27% en un año, registrando el número de hipotecas su mayor descenso desde 2004[1]. Te dejo un vídeo subido a Youtube por Mavelyn, sobre el interés de los inmigrantes en la adquisición de un pisito.

Por lo visto, más de un tercio de las solicitudes actuales de hipotecas corresponden a extranjeros, representando ya el 15% del mercado hipotecario y, dentro de las entidades de crédito, están considerados buenos y cumplidores pagadores[2]. 

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[1] Leído en la pág. 38 de elEconomista de 27/03/08.

[2] Como dice Mavelyn, que algún sociólogo lo explique.

La vivienda nipona

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Te imaginarás la causa del retraso de la cita de hoy. Sus Majestades de Oriente han pasado esta noche por el hogar y han dejado algunos detalles. Uno de los obsequios que he reivindicado, no lo han traído. Supongo que debido a causas diversas: por mi prepotencia, porque no he sido bueno durante el año pasado, debido a que tienen otras muchas más demandas que atender o que, sencillamente, la materialización del regalo se realizará a lo largo de 2008 (eso espero). Cambiando de tema, quería comentarte brevemente el artículo Building wealth[1], de la edición del jueves pasado de The Economist, acerca de la esperanza de edad de las casas en Japón, cosa que me ha sorprendido, ya que tenía entendido que los japoneses son muy concienzudos a la hora de construir, por los terremotos y la escasez de suelo, fundamentalmente. 

Pero, a pesar de que las viviendas son cimentadas y levantadas para aguantar sacudidas y temblores de tierra, mínimas son las que resisten en pie durante varias décadas. El número de edificios es sorprendentemente reciente. La carencia de conservación y de instituciones que activen el mercado de segunda mano, ha suscitado que sólo el 13% de las casas haya sido revendido en algún momento. Para enmendar la tendencia, el gobierno nipón proyecta encuadrar nuevas disposiciones fiscales que propicien una edificación más perdurable, como la disminución de impuestos sobre transmisiones patrimoniales, entre el 25% y el 75% durante siete años, para las casas que se adhieran a normas de construcción maciza. Para estos inmuebles, las hipotecas pueden llegar a los 50 años[2], y las autorizaciones de construcción estarán más factibles de conseguir[3].

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[1] The Economist. Building wealth. 2008. Sitio visitado el 06/01/2008.

[2] A diferencia del máximo acostumbrado de 35.

[3] Foto del centro financiero de Yokohama; fuente Wikimedia commons.

Disolvente inmobiliario

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Apunta El País, Cesados en el negocio inmobiliario[1], que la disolución de empresas en el sector español crece un 140% en los nueve primeros meses de este año. El mayor número de ceses de negocio se detecta en las entidades dedicadas al alquiler de bienes inmobiliarios por cuenta propia. 

Según Axesor, se está detectando un cambio profundo en el mercado, donde ya no se percibe la vivienda como bien de inversión y se generan casi tantas constituciones de sociedades como disoluciones (ilustración del MEC). Fuente de la iamgen: mvc archivo propio.

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[1] El País. en su artículo del 7/12/07, Cesados en el negocio inmobiliario. 2007. Sitio visitado el 08/12/2007.

Baja la vivienda usada

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Según un informe elaborado por el portal inmobiliario idealista.com, los precios de la vivienda usada en los principales mercados inmobiliarios españoles, han registrado bajadas durante el verano de 2007: en Barcelona el precio ha caído un 0,5%; en Madrid un 0,9% y en Valencia un 0,7%. Y no sólo en estos grandes mercados; también en la mayoría de los municipios analizados de seis comunidades autónomas, los precios se han estancado en el entorno del cero por ciento o han registrado caídas ligeras de precio. 

En el caso de la capital del estado, ésta es la primera ocasión que Madrid vive un descenso de precios desde el año 2000. En Barcelona, sin embargo, ya se acumulan dos trimestres consecutivos de caídas. En Valencia, la resaca de la Copa América está pasando factura y el anuncio de la creación del nuevo circuito urbano de Fórmula Uno no ha sido suficiente para animar los precios. Si quieres descargar el informe completo, pincha AQUÍ. Que tengas un buen domingo. Fuente de la imagen de la cabecera: mvc archivo propio.

Tipos de aterrizajes

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Vía idealista.com, leo en ABC que la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) sigue manteniendo que el mercado inmobiliario está asistiendo a un "aterrizaje suave". En abril apunté lo que el Financial Times pensaba de la España efervescente (ver post ¿Aterrizaje suave? M. Velasco, 2007)[1], aunque comprenderéis que coincido más con los analistas de Standard and Pools que vaticinaban en diciembre del año pasado un “aterrizaje abrupto” del boom inmobiliario (ver post Aterrizaje accidentado M. Velasco, 2006)[2]. 

Aterrizajes para todos los gustos. Bueno, falta el "accidente aéreo", pero espero que éste no llegue nunca a generarse, aunque papeletas no nos faltan. El caso es que la APCE sigue considerando que el clima de alarma no tiene fundamento, insistiendo en la necesidad de mantener la tranquilidad. De acuerdo que tienen que insuflar calma al mercado y a sus asociados, pero no a través de análisis utópicos o irreales. Un ejercicio de sinceridad y sensibilidad con la realidad, también se agradecería ¿Sí? (imagen wikimedia commons).

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2007). ¿Aterrizaje suave? Sitio visitado el 08/09/2007.

[2] Velasco-Carretero, Manuel (2006). Aterrizaje accidentado Sitio visitado el 08/09/2007.

Particularmente vulnerable

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“Countries such as Britain and Spain are particularly vulnerable to a house-price bust”[1]. Según The economist[2], España se encuentra en la cabeza de la lista de las preferentes aspirantes a registrar una explosión de la burbuja inmobiliaria, debido a que el país es uno de los que mayores variaciones ha vivido en el valor de la vivienda. Las consecuencias para el sector de la construcción y promoción serían especialmente implacables y redundarían en la economía y en la sociedad (imagen wikimedia commons). Fuente de la imagen: sxc.hu.

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[1] Países como Gran Bretaña y España son particularmente vulnerables a una caída de los precios de la vivienda.

[1] Sitio visitado el 08/09/2007.

¿Pan envenenado para hoy?

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En Noticias Cuatro de ayer, decía Gabilondo que de una consulta a sesenta expertos, acerca de qué hacer con el tipo de interés, sólo doce optaron por subir, pero que todos argumentaron técnicamente su opinión. Ya sabéis sabes lo que pienso sobre el referente[1], por lo que no seré mas pesado. Dicen los periódicos que la sociedad y, sobre todo, la política respira. Han ganado los que presionaban[2] para que el BCE cambiara su concienzudo programa macro económico[3] y han vencido los que, según Almunia[4], conscientemente no presionaban para que, también, optara el Banco por el camino aparentemente más cómodo, desde el punto de vista político.

También, es muy fácil hablar desde esta atalaya y muy difícil gestionar el miedo del BCE a ¿Que llegue una crisis de impredecibles consecuencias? Pero, resulta, que ya estamos en el "problemón" por culpa, no sólo de las subprimes[5], sino del resto de la familia inmobiliaria, con sus cancerígenas ramificaciones en otros países y en otros sectores y con la inestimable ayuda de cuestionables acciones bélicas desestabilizadoras, escasez de materias primas (cereales, por ejemplo) y recursos energéticos (petróleo, por ejemplo), corruptos gobiernos (locales, regionales, nacionales), y un largo etcétera. ¿Pan envenenado para hoy, UVI para mañana? 

Quizás, en el futuro, algunos de nosotros deberemos analizar y reconsiderar la decisión del BCE, pero desde la perspectiva de la detección, por parte del susodicho organismo europeo, de un inimaginable y preocupante trance macroeconómico hondo, oscuro y durable, que ha sido desenmascarado en el verano. Este descubrimiento, obliga, precisamente, a estudiar acciones en política monetaria como las tomadas el jueves seis de septiembre, para desactivarlo o atenuar sus dañinos efectos. Luego, las aguas de las variaciones de los tipos de interés, deberán volver a su diseñado cauce, construido por "expertos" ¿políticos o económicos?[6]. 

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[1] Ver textos. Sitios visitados el 07/09/2007.

[2] Ver post ¿Les temblará la mano? Sitio visitado el 07/09/2007.

[3] Ver Otra vuelta de tuerca. Sitio visitado el 07/09/2007.

[4] Ver post ¿Coercitivas afirmaciones? Sitio visitado el 07/09/2007.

[5] Ver post Impredecibles consecuencias Sitio visitado el 07/09/2007.

[6] Dejo la opinión de Iñaki de ayer, subida a YouTube por aperturastelevision. Buen fin de semana (foto wikimedia commons de Jean-Claude Trichet, presidente del BCE).