La Sostenibilidad en la Valoración Inmobiliaria

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Me remitió el Colegio de Economistas (Gracias), el libro de C. Ruiz y G. Ruiz (2023), “La incorporación de criterios medioambientales, sociales y de gobernanza en el ámbito de la valoración inmobiliaria”[1], el cual he estado hojeando en el fin de semana pasado. El texto se erige como una obra para intentar comprender la creciente interrelación entre la sostenibilidad y el sector inmobiliario. Los autores trazan un recorrido histórico que sitúa los criterios ESG (Environmental, Social, and Governance), como una evolución natural de la responsabilidad social corporativa (RSC), impulsada por las presiones globales y la necesidad de una gestión empresarial más consciente. Se profundiza en la aplicación de los criterios ESG al sector inmobiliario, destacando su conexión con el ámbito financiero. Ruiz y Ruiz explican cómo los riesgos asociados al cambio climático, como el daño a los inmuebles, la disrupción de actividades productivas y la pérdida de valor, han llevado a las entidades financieras a exigir una mayor transparencia en materia de sostenibilidad[2]. 

Asimismo, se explora cómo la normativa, las expectativas de los inversores y la demanda de los consumidores están impulsando la integración de los criterios ESG en el sector inmobiliario. Igualmente, se analiza el papel de las empresas inmobiliarias, que deben equilibrar el cumplimiento normativo (compliance), la búsqueda de nuevas oportunidades de negocio y la gestión de riesgos ESG. También, se aborda la importancia de la colaboración entre diferentes actores, como compañías de seguros, sociedades de tasación y empresas inmobiliarias, para establecer una valoración precisa de los inmuebles que tenga en cuenta los factores ambientales y sociales. Además, destaca el papel de la doctrina en la generación de conocimiento y el desarrollo de metodologías de valoración más sostenibles[5]. En resumen, esta obra es una contribución para profesionales del sector inmobiliario[3], inversores[4] y estudiantes y académicos[6]. Parte de este texto se ha editado en el sitio book—post, bajo el título “Criterios de sostenibilidad en valoración inmuebles”[7].

____________________

[1] Ruiz, Clara; Ruiz, Gumersindo (2023), La incorporación de criterios medioambientales, sociales y de gobernanza en el ámbito de la valoración inmobiliaria. Eurovaloraciones.

[2] Si bien el libro no profundiza en todos los aspectos relacionados con los criterios ESG en el sector inmobiliario, constituye un punto de partida excelente para aquellos que deseen comprender las tendencias actuales y los desafíos futuros en este campo.

[3] Al proporcionar una visión integral de los criterios ESG y sus implicaciones prácticas en la valoración de inmuebles.

[4] Al destacar la importancia de los riesgos ESG y la necesidad de una inversión más sostenible.

[5] Una de las fortalezas de esta obra es su enfoque multidimensional.

[6] Al ofrecer una perspectiva multidisciplinar sobre la relación entre sostenibilidad y sector inmobiliario.

[7] Fuente de la imagen: portada del libro.

Tasaciones a la carta

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Si eres follower de este sitio, conocerás que desde 2005, he escrito sobre la crisis inmobiliaria de mi país. Textos como ”Mediocridad, inhibición y corruptela”, “Corrupción en Marbella”, “Burbuja considerable”, “El run run del parqué”, “Desaceleración desvergonzada” o “Marbella y su historia”[1] son buena prueba de ello. En redacciones como “La gran debacle hipotecaria”, “Gana la Banca”, ¡Que no suben, que bajan bastante!, “Hipotecas explosivas”[2]… reflexionaba sobre la política de concesión de “hipotecas a porrillo” sin ton ni son, incluyendo en este saco de ligereza e irresponsabilidad no sólo a las entidades financieras, sino también a las firmas tasadoras (ver “Tasaciones maquilladas”[3]). Más recientemente, en ¿Quién ha dicho abuso? volvía a incidir en lo mismo, criticando esa manga ancha de la concesión crediticia por parte de las entidades financieras en la primera década del siglo XXI, con la complicidad de las entidades tasadoras, siendo una de las desencadenantes de la grave situación financiera que padecen muchas familias y, en menor medida, empresas en nuestro país. Apuntaba que la reflexión anterior también es de aplicación en específico a la compra de vivienda y su “loca” financiación vía hipoteca, que ha llevado al españolito de a pie a un sobreendeudamiento “¿irreal?” en el que, inicialmente, era un convidado de piedra (al estar en manos del triángulo amoroso formado por las inmobiliarias, los bancos y las tasadoras, en muchos casos en manos de los propios bancos), pasando a ser el primer y, tal vez, único damnificado de esta ya no tan presunta estafa monumental. 

Ante tanto despropósito, desde hace tiempo clamaba al cielo la falta de sensibilidad, desde que se es consciente de la gravedad, del legislador de turno en atenuar el calvario injusto de tantas familias, más preocupado en sanear los balances de las entidades financieras con cargo a las arcas públicas. Pues bien, ayer escuchaba y leía en distintos medios de comunicación españoles que el que fuera presidente de Caja Madrid será investigado por conceder hipotecas sobrevaloradas (La Vanguardia, El Español, La Razón[5]). Según EFE, la Audiencia Nacional investigará al expresidente por la concesión sistemática de hipotecas sobrevaloradas entre 2003 y 2009, coincidiendo con la burbuja inmobiliaria. Presiento que la defensa de Blesa en este caso lo va a tener menos complicado o más fácil defender a su cliente, puesto que cabe preguntarse ¿Quién sobrevaloraba las tasaciones? Seguro que tú también lo sabes ¿Verdad? No es difícil imaginar al sector de las tasaciones inmobiliarias "poniendo las barbas a remojar al ver las barbas de su vecino banquero pelar". Pero, claro, también pusieron las barbas a remojar las auditoras externas y parece que todo quedó en agua de borrajas, por lo que no es de extrañar que se agarren al clavo ardiendo de que en ese periodo es lo que decían los índices del mercado inmobiliario. En fin. Confiemos en la Justicia que, aunque lenta, presuntamente no está tan rancia, politizada y, por derivación, descompuesta como pudiera parecer (Fuente de la imagen: mvc archivo propio).

_____________________

[1] Velasco carretero, Manuel. Mediocridad, inhibición y corruptela (2006), “Corrupción en Marbella 2006), Burbuja considerable (2009), El run run del parqué (2006), Desaceleración desvergonzada (2006), Marbella y su historia (2007). Sitios visitados el 31/03/2016.

[2] Velasco carretero, Manuel. La gran debacle hipotecaria (2007), Gana la Banca (2009), ¡Que no suben, que bajan bastante! (2007), Hipotecas explosivas (2007). Sitios visitados el 31/03/2016.

[3] Velasco Carretero, Manuel. Tasaciones maquilladas. 2007. Sitio visitado el 31/03/2016.

[4] Velasco Carretero, Manuel. ¿Quién ha dicho abuso?  2015. Sitio visitado el 31/03/2016.

[5] Sitios visitados el 31/03/2016.

Los Siete Magníficos

Fuente de la imagen: Kreize001 en pixabay

Al igual que ayer, hoy debería titular este post: “Contento”[1], porque sigo contento. Te explicaré el porqué. En “Pijo ácrata”[2], te trasladé mis impresiones acerca de los comentarios del juez Pedraz. Pues bien, hoy me obligo a opinar acerca del informe de un grupo de jueces sobre los abusos del sistema de desahucios (Leído en ABC, El País).

Con anterioridad, organismos como la ONU han criticado la ligereza y mala praxis de los bancos españoles. Ahora siete jueces, que habrá que llamarlos “Los siete magníficos”, se han atrevido a cuestionar esos torticeros usos y prácticas del sistema bancario en todo lo que ha rodeado y propiciado la burbuja inmobiliaria, con la complicidad o contubernio del gobierno de turno.

Sugiero su lectura, aunque sea a través de lo que los medios de comunicación publican. Lo que puede suceder es que el máximo órgano de los jueces se desmarque de ese documento y sea objeto de mobbing y arrinconamiento. Pero quiero pensar que algo está cambiando en ese poder del Estado español.

Te dejo la música de la película “Los Siete Magníficos”, concierto: "Voces para la Paz" (Músicos Solidarios), celebrado en el Auditorio Nacional de Música de Madrid, el  12 de junio de 2011 (Director: Miguel Roa). Vídeo subido a Youtube por Solimusi Vocesparalapaz (fuente de la imagen: cartel publicitario de la película). Imagen incorporada con posterioridad; fuente: Kreize001 en pixabay.
___________________________________[1] Velasco Carretero, Manuel. Contento. 2012.  Sitio visitado el 25/10/2012.[2] Velasco Carretero, Manuel. Pijo ácrata. 2012.  Sitio visitado el 25/10/2012.

De aquellos barros estos lodos

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Vía el contacto Anton, llego al vídeo "De la Burbuja Inmobiliaria a la Crisis"[1], de Aleix Saló, subido a Youtube por aleixsalo.

Dejando a un lado el oportuno sarcasmo del narrador, hay un fondo de verdad en la historia. Que descanses en este fin de semana.

__________

[1] Sitio visitado el 27/5/2011.

¿Aterrizaje suave?

Fuente de la imagen: mvc archivo propio. Título de administrador inmobiliario

"You will always regret it if you do not buy now"[1]. Así empieza el comentario editorial del Financial Times (FT) de ayer, viernes[2], sobre la España efervescente, espumante o hirviente, como prefieran. Pero no se confundan. Esa frase[3] se asocia a los agentes de propiedades inmobiliarias. El sobresalto[4] de estos días en el sector inmobiliario español, marca un ajuste francamente aguardado por muchos y un permisible desenlace a esa burbuja inmobiliaria[5]. Dice FT que el país ha registrado un crecimiento económico fastuoso y burbujeante, consecuencia de unos bajos tipos de interés, pero, también, a través de esa burbuja inmobiliaria que se ha ido hinchando por una especulación sin precedentes. 

Otra parte de esa expansión económica ha sido consecuencia de los inmigrantes, los jóvenes que querían emanciparse y los separados y divorciados. Sin embargo, el editorial no termina con pesimismo. Nos habla de que si bien hemos edificado con desmedido arrebato, muchos de los agentes influyentes del incremento demográfico siguen ahí, lo que obliga a reflexionar sobre un planeo más suave de lo previsto en el mercado inmobiliario y, puede, inclusive, una permanencia de cierto desarrollo económico, si bien, con una pauta o medida más sensata (Fuente de la imagen: sxc.hu). Imagen incorporada con posterioridad; fuente: mvc título de administrador inmobiliario, archivo propio. Fuente de la información: FT.

__________________

[1] “Si ahora no compras lo lamentarás”.

[2] Financial Times (FT), 27/04/07.

[3] Que no refrán.

[4] Considerado por algunos especialistas

[5] Que ha persistido desde 1996-97.

Expertos en urbanismo

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Autor: Manuel (Málaga, España). Leo en El País, vía 20minutos, que la Fiscalía Anticorrupción carece de expertos en urbanismo, por lo que Cándido Conde-Pumpido reclamó ayer al Ministerio de Justicia, al menos, dos agentes especializados en esta materia. Le traslado al fiscal general que me apunto a esa lista. Por suerte o por desgracia, conozco el sector[1], participando en un rosario de trabajos de análisis económico, financiero, fiscal, operativo y patrimonial, incluyendo procesos de reordenación empresarial, valoración de promociones y planes urbanísticos[2]. 

Probablemente busque un perfil de funcionario -abogado - urbanista o con un master en urbanismo y ahí no doy la talla. Quizás, debería saber antes qué entiende la fiscalía por “experto en urbanismo”, porque actualmente, con lo de la corrupción político-inmobiliaria, el concepto da mucho juego y, claro, igual se necesitan perfiles que conozcan un poco los intríngulis del negocio, pero que no hayan participado en los tejemanejes. ¿Será difícil encontrar este tipo de perfil? Y para terminar, me ha sorprendido que sólo existan abiertas 10 causas por corrupción en toda España. 

Supongo que tendrá su explicación, pero yo hubiera tirado de la memoria histórica de la Agencia Tributaria para abrir muchísimas más, aunque, claro, si la AEAT no se explica cuestiones como que en doce años nadie alertó de irregularidades en el patrimonio del Piedras[3], o los casos de nombramientos de sensibles funcionarios, afines a una u otra causa, para sensibles puestos en la Administración Tributaria, o inspectores y ex-inspectores presuntamente implicados en casos de corrupción, etc., podría entender la situación actual (Imagen incorporada posteriormente. Fuente: sxc.hu).

________________________

[1] Desde el año 1984.

[2] Bueno, no sigo

[3] Leído en el extraconfidencial. Sitio visitado el 28/10/2006.

Tierra quemada

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Escucho a los ejecutivos y asesores mediáticos de empresas implicadas en corrupción y la tristeza profesional inunda mi corazón empresarial. Ahora hablan en los programas de televisión y les escriben en la prensa las bondades de sus negocios y de su aportación a la Sociedad de su ámbito territorial de actuación, filtrando notas interesadas sobre plantilla de trabajadores, facturación, visitantes famosos y poderosos, patrocinios, etc. ¿Estamos una vez más ante un estudiado, hipócrita y, desgraciadamente, efectivo plan lúgubre de presión mediática, confusión programada, desinformación y tierra quemada? En todo sistema social, las empresas tienen una tarea fundamental que la sociedad les asigna. Los fines entran dentro de la propia esencia de la empresa y de la formulación de su política como sistema concreto y con una dimensión específica. Lo connatural de un negocio generalmente es la producción y distribución de productos y servicios, no el fraude, el cohecho la manipulación y la mentira. 

Los que han sido o son profesores de universidad o ponentes de master privados de alto nivel y ahora colaboran o son ejecutivos de corporaciones presuntamente responsables de parte de esa corrupción, deberían aplicarse el cuento que han contado en sus clases magistrales o a sus equipos de colaboradores. El fin representa la más elevada expresión de lo que la empresa persigue y debe ser entendido como función primera que la sociedad delega en ella y como todo aquello que determina realizar cumpliendo esa función. Esta misión se sustenta en el sistema empresarial de valores. ¿Es un valor saltarse la Ley? Flaco favor y cuestionable ejemplo el que se hace a esa plantilla de trabajadores con esas prácticas ilegales y a esas alumnas y alumnos que, embelesados, atendían las disertaciones ¿meritorias? ¿sí? Ansoff[1] define las responsabilidades como aquellas obligaciones voluntariamente asumidas por la empresa y que ésta, en consecuencia, incorpora a su proyecto de objetivos. 

La responsabilidad en la empresa comporta el juicio y la toma de decisiones en la determinación de planes, el desarrollo de métodos de datos para facilitar el control de las realizaciones y progresos con respecto a la integración y motivación del personal con prácticas sociales, comprometidas y, en todo caso, legales. Verás tú que si el Juez llega al final, justificarán y le echarán la culpa de las actuaciones ilegales a la plantilla de trabajadores ¡Tenían que mantenerse los puestos de trabajo a toda costa, por eso el comité de dirección optó por saltarse la ley y enriquecer ilegalmente a la corporación local y a los socios del grupo empresarial! Ya es lo que nos falta oír en una televisión o leer en un periódico. Y los demás nos quedaremos tan panchos (Formato de texto modificado posteriormente. Fuente de la imagen: sxc.hu). Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

______________________

[1] Igor Ansoff (1918-2002). Matemático y economista, padre de la administración estratégica.