Convivencia Vecinal y Alquileres Turísticos

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

Si eres follower de este sitio, sabes que la temática de arrendamientos urbanos, alquileres y comunidades de propietarios, la he tratado en más de una ocasión. A ello se une que el supuesto rol de letrado que se me atribuye propicia la típica consulta doméstica en temáticas jurídicas como la que comienzo. En este caso acerca de alquileres turísticos y comunidades de propietarios (CP), sobre la que escribí en el sitio iurepost (M. Velasco, 2024)[1], donde me hacía eco de la Sentencia 1.233/2024 del Tribunal Supremo de mi país (TS)[2], que trata de la Prohibición de Alquileres Turísticos en Comunidades de Propietarios. Y es que, en un contexto donde el uso de propiedades para alquiler turístico ha generado un intenso debate, este Fallo se erige como un hito significativo en la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al abordar la validez de un acuerdo adoptado por una CP que prohíbe el uso de pisos para fines turísticos, un tema que ha suscitado diversas opiniones y conflictos entre propietarios y comunidades. La controversia se origina en una demanda interpuesta[3] contra una CP[4]. La demandante argumentaba que el acuerdo de la CP[5], que limitaba el uso de los pisos para alquiler turístico, era nulo. Sin embargo, el Juzgado[6] desestimó la demanda, confirmando la validez del acuerdo y absolviendo a la CP de todas las pretensiones en su contra. El caso fue apelado ante la Audiencia Provincial (AP)[7], que[8] también desestimó el recurso de apelación[9], argumentando que la prohibición de actividades que limitan el uso de los pisos, como el alquiler turístico, no contraviene la LPH, sino que se ajusta a su interpretación literal. En este sentido, el Tribunal consideró que la prohibición de una actividad específica en las viviendas privativas constituye un límite a su uso, lo que está en consonancia con el art. 17.12 de la LPH[10]., en relación con el art. 5, apartado  e) de la LAU[11].

Fuente de la imagen: Orgullosa de su administrador de fincas (M. Velasco, 2014)

El TS, al revisar el caso, decidió desestimar el recurso de casación[12], reafirmando la postura de las instancias inferiores y subrayando que la interpretación del artículo 17.12 de la LPH no sólo permite, sino que también justifica la adopción de acuerdos que prohíban el uso turístico de las propiedades en comunidades de propietarios, enfoque basado en la necesidad de proteger la convivencia y el uso adecuado de los espacios comunes, así como en la preservación del carácter residencial de los edificios. Este dictamen tiene importantes repercusiones para las comunidades de propietarios en España, estableciendo un precedente claro sobre la capacidad de las comunidades para regular el uso de las propiedades en función de su naturaleza residencial, lo que implica que las comunidades pueden adoptar acuerdos que limiten o prohíban el alquiler turístico, siempre que se respeten los procedimientos establecidos en la LPH. Por otra parte, se refuerza la idea de que los derechos individuales de los propietarios deben equilibrarse con el interés colectivo de la comunidad. En un momento en que el turismo y el alquiler a corto plazo están en auge, el fallo proporciona un marco legal que puede ayudar a mitigar los conflictos entre propietarios y comunidades, promoviendo una convivencia más armoniosa. En síntesis, el veredicto es un claro ejemplo de cómo el marco legal del país puede adaptarse a las realidades cambiantes del mercado inmobiliario. Al reafirmar la autoridad de las comunidades de propietarios para regular el uso de las propiedades, el TS protege los derechos de los propietarios y garantiza la convivencia y el bienestar de todos los residentes. Puede que la resolución se convierta en referente para futuras disputas en el ámbito de la propiedad horizontal en España. Fuente de la información: texto referenciado y STS 1.233/2024. Fuente de las imágenes: mvc archivo propio.

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2024). Alquileres Turísticos y Comunidad de Propietarios. Sitio iurepost. Visitado el 13/10/2024.

[2] Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. PLENO. Sentencia núm. 1.233/2024. Fecha de sentencia: 03/10/2024. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.

[3] Por las entidades Borenstein & Ben Avi, Gmbh y Viascouletre, S.L.

[4] De Marbella.

[5]Adoptado en la Junta General Ordinaria del 20 de julio de 2019.

[6] De Primera Instancia n.º 3 de Marbella.

[7] De Málaga.

[8] En una sentencia del 2 de enero de 2023.

[9] Presentado por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.

[10] "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

[11] Ley de Arrendamientos Urbanos: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

[12] Interpuesto por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.

Tela jurídica en materia de apartamentos turísticos

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Si eres follower de este sitio sabes que en más de una ocasión he tratado de manera general y específica lo relativo a las viviendas turísticas[1]. En "Comunidades de Propietarios y Viviendas Turísticas"[2] apuntaba que no era pacífica la convivencia jurídica de las comunidades de vecinos y los apartamentos turísticos debido a un incompleto, dispar o desordenado ordenamiento jurídico configurado por el legislador español, faltando todavía “mucha tela que cortar”, por lo que sólo queda esperar unificación de doctrina por parte del Tribunal Supremo (TS), en aspectos tales como puede ser la situación de las comunidades de propietarios respecto a las viviendas turísticas. Y en eso parece que anda el TS, "cortando tela jurídica en materia de apartamentos turísticos", ya que, a tenor de lo que informa el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), ha dictado dos sentencias en las que el Supremo avala el veto de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, considerando que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.

El TS apunta que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. En una de las sentencias, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios, ordenando el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla[3], concluyendo que si se aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. Para la Sala, la actividad desplegada por la parte demandada tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil,

Esa actividad mercantil implica prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico[4]. A la misma conclusión llega el tribunal en el otro asunto resuelto en una segunda sentencia que afecta a algunos propietarios de viviendas, que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna[5], salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad. A la vista de la legislación sectorial turística[6], la Sala subraya “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.

Añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”. “El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria”, pues es una actividad económica[7] caracterizada por ser uso distinto del de vivienda y en los que “concurre un componente comercial, profesional o empresarial”, interpretación en línea con la jurisprudencia de la Sala acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”. Fuente de la información: CGPJ.

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[1] Textos como Apartamentos turísticos y Hacienda, Hacienda y alquiler de viviendas turísticas, Medidas en materia de vivienda, La industria del turismo, Destinos Turísticos Inteligentes, Fiscalidad alquiler turístico colaborativo digital, son prueba de ello. Sitios visitados el 14/12/2023.

[2] Velasco Carretero, Manuel. Comunidades de Propietarios y Viviendas Turísticas, 2023. Sitio visitado el 14/12/2023.

[3] En dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.

[4] Sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias.

[5] Oficina, despacho, consulta, clínica, etc.

[6] De la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables.

[7] Equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos.

Medidas en materia de vivienda

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En el texto “Peinando canas en materia de arrendamientos”[1], inventariaba el ordenamiento jurídico existente en España. Igualmente, si eres follower de este sitio, conocerás mi interés por todo lo relativo a la vivienda en mi país, ya sea promoción, construcción, compraventa o alquiler[2]. Comprenderás que me interese por el Real Decreto-ley (RDL) que el viernes pasado aprobó el Poder ejecutivo de mi país (PE), de medidas urgentes que responden a la necesidad de atender la urgencia social que se deriva de un mercado de la vivienda deficiente, especialmente desequilibrado en el ámbito del alquiler, con el que se intenta dar un giro social en la política de vivienda[3]. Según el Gobierno, las principales medidas contempladas se dirigen a ofrecer mayor seguridad y certidumbre al inquilino, incentivar la oferta de vivienda de alquiler y dar apoyo a los grupos más vulnerables, aliviando la carga financiera de las familias. El presumible desequilibrio actualmente existente entre propietario e inquilino, se aborda ofreciendo mayor seguridad y certidumbre a este último, ampliando la prórroga obligatoria de tres a cinco años, si el arrendador es persona física, o a siete años, si es persona jurídica, Además, se amplía la prórroga tácita, si ninguna de las partes dice nada transcurridos los cinco o siete primeros años, de uno a tres años[4]. Por otra parte, los contratos no inscritos vuelven a tener efectos ante terceros, de forma que cuando haya una venta de un piso arrendado, el inquilino quede protegido, esté o no inscrito el contrato en el Registro de la Propiedad[5].

Así, se establece una información mínima que deben recoger los Depósitos Autonómicos de Fianzas en las comunidades autónomas donde estén creados y se creará, en el plazo de ocho meses, un índice estatal de referencia del precio del alquiler de vivienda. Al mismo tiempo, en caso de venta conjunta de un inmueble con arrendamientos se establece el derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto) por las Administraciones Públicas.  En cuanto a las medidas fiscales establecidas para el estímulo de la oferta, la propuesta del PE es habilitar el gravamen en el IBI de la vivienda vacía, bonificar en el IBI la vivienda protegida en alquiler, así como la eliminación del Impuesto de Transmisiones en los alquileres de vivienda habitual. Asimismo, queda recogida una mejora técnica en la exclusión de la Ley de Arrendamientos Urbanos de la vivienda turística, para su específica regulación por las comunidades autónomas, y se permite que una mayoría de 3/5 de las comunidades de propietarios puedan limitar las viviendas de uso turístico, o asignarles mayores gastos comunes[4]. Igualmente, la norma recoge la posibilidad de establecer incrementos de hasta un 20% en la participación en los gastos comunes por parte de las viviendas de uso turístico. Todo ello, en el marco del régimen de usos establecido en la ordenación urbanística municipal y de la necesidad de disponer de los títulos habilitantes necesarios para el ejercicio de dicha actividad, cumpliendo lo dispuesto en la normativa sectorial turística de aplicación[2]. 

De esta manera, se contribuye a crear un marco normativo más claro en el que se evite la aplicación indebida de la LAU[6] cuando la cesión del uso de la vivienda se encuentre dentro de la definición que recoge la normativa turística y, por tanto, la actividad esté sujeta a determinadas exigencias fijadas para su adecuado desarrollo[7]. Así mismo, se favorece el acuerdo entre las partes para la realización de mejoras durante la vigencia del contrato, permitiendo en este caso pactado el incremento de la renta durante el resto del contrato.  En otro orden de cosas, el RDL intenta mejorar la coordinación con los servicios sociales para proteger al desahuciado en los supuestos de vulnerabilidad además de que se implementa y agiliza el procedimiento. Las garantías adicionales quedan limitadas a dos meses además de que también queda sujeto al IPC la actualización de la renta durante la vigencia del contrato. Respecto a los gastos de gestión inmobiliaria y formalización, estos corresponderán al arrendador, cuando este sea persona jurídica. Además, se obliga a los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal a la realización de obras y actuaciones de accesibilidad, con independencia de la cuantía de las mismas, si existe ayuda pública de al menos el 75 % del coste. También, se establece la necesidad de elevar y destinar el fondo de reserva de la comunidad de propietarios a sufragar inversiones de accesibilidad[5]. Fuente de la información: PE. Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Peinando canas en materia de arrendamientos. 2016. Sitio visitado el 05/03/2019.

[2] Textos como “Apartamentos turísticos y Hacienda”, ¿La habitación como solución? ¿Qué piensan los promotores? “La Ley del Suelo pica”, “Evolución ejecuciones hipotecarias”, “La industria del turismo”, “Conocimiento imprescindible”, “Hacienda y alquiler de viviendas turísticas”, “Costumbres arrendaticias”, Alquiler, Rehabilitación y Regeneración… son buena prueba de ello. Sitios visitados el 05/03/2019.

[3] Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. BOE 55 del05/03/2019.

[1] Concretamente, se introduce en la Ley de Propiedad Horizontal la posibilidad de que, por acuerdo de una mayoría de 3/5, una comunidad de propietarios pueda limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico o fijar unas determinadas condiciones para su ejercicio. El objetivo es dotar a los vecinos de instrumentos para facilitar la convivencia y decidir sobre las actividades que tienen lugar en su comunidad. 

[2] En la Ley de Arrendamientos Urbanos se amplía la exclusión del artículo 5.e, quedando reguladas todas las viviendas de uso turístico por la normativa sectorial turística, independientemente de la forma de comercialización o promoción. 

[3] Ley de Arrendamientos Urbanos. 

[4] Aumenta también a dos meses el plazo de preaviso previsto para no renovar el contrato para el inquilino y a cuatro meses para el arrendador.

[5] El RDL da instrucciones al PE para impulsar la oferta de viviendas en alquiler asequible mediante medidas para favorecer la información y la transparencia en el mercado del alquiler, así como las políticas de vivienda o fiscales. 

[6] La propuesta de modificar ambas normativas estatales fue debatida en septiembre del año pasado durante la reunión del Grupo de Trabajo de Viviendas de Uso Turístico en el que participaron las 17 comunidades autónomas y la FEMP, además de casi una veintena de representantes del sector hotelero, empresarial, las plataformas, los vecinos, consumidores y sindicatos. 

[7] Otra de las medidas recogidas es la de blindar la posibilidad de subrogación, en caso de fallecimiento del inquilino, en favor de determinados perfiles vulnerables como menores, discapacitados o mayores de 65 años.

Interesante si está bien gestionada

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Recientemente, con motivo de una consulta relacionada con la prevención del blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo y el papel de los fedatarios públicos en la constitución de sociedades y ampliaciones de capital, he tenido que refrescar los conocimientos relativos a las conocidas en mi país como SOCIMI, Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, reguladas por la Ley 11/2009[1]. El artículo 1 las define como aquellas sociedades anónimas cotizadas cuyo objeto social principal se encuentre entre los especificados en el artículo 2, desde la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para su arrendamiento (incluyendo la rehabilitación) hasta la tenencia de participaciones de capital de otras SOCIMI. Me da la impresión que es una opción de inversión interesante pero que si los gestores son unos “trápalas”, de nada va a valer el cumplimiento de los requisitos y los presuntos exuberantes rendimientos. 

Los requisitos se encuentran recogidos en el artículo 3 y siguientes, como pueden ser capital mínimo de 5 millones de euros, la inversión de un mínimo del 80% del valor del activo en bienes inmuebles urbanos desteñidos al arrendamiento o que al menos otro 80% de las rentas de cada ejercicio económico correspondan a partidas como la de arrendamientos de esos inmuebles afectados al cumplimiento de su objeto social principal. Para el legislador español, las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros, permitiéndose la participación en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados. 

El régimen fiscal especial lo construye el legislador “sobre la base de una tributación reducida en el Impuesto sobre Sociedades, siempre que se cumplan determinados requisitos. Entre ellos, se reiterar el comentado anteriormente, es decir, la necesidad de que su activo, al menos en un 80 por ciento, esté constituido por inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y adquiridos en plena propiedad o por participaciones en sociedades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de resultados, españolas o extranjeras, coticen o no en mercados organizados. Igualmente, las principales fuentes de rentas de estas entidades deben provenir del mercado inmobiliario, ya sea del alquiler, de la posterior venta de inmuebles tras un período mínimo de alquiler o de las rentas procedentes de la participación en entidades de similares características”.

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[1] Si quieres acceder al documento, clickea AQUÍ. Sitio visitado el 25/05/2018.