Mandato suficiente

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Las recientes lluvias que se han registrado en mi ámbito territorial de actuación (Málaga, España), además de poner a trabajar a los servicios técnicos de reformas y a las compañías de seguros, en algunos casos han propiciado el afloramiento de vicios y defectos de construcción. Ayer estuve escuchando a un grupo de vecinos de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Uno de los participantes se quedó extrañado ante la respuesta afirmativa que di a una de las consultas que hicieron, relativa a si las comunidades de propietarios se encontraban legitimadas para demandar por daños en elementos privativos. El desconcierto del propietario venía a cuento porque su abogado le había dicho lo contrario. Igual yo, con el ordenamiento jurídico en materia de propiedad horizontal incrustado en la cabeza, le hubiera contestado lo mismo, pero jugaba con ventaja, puesto que no hace mucho, el treinta de noviembre del año pasado, asistí a una ponencia, impartida por Cristóbal Carnero Varo, sobre la reciente jurisprudencia en cuestiones procesales y civiles de responsabilidad civil por defectos constructivos. 

Queda claro que los propietarios de viviendas y locales de un edificio en régimen de Propiedad Horizontal se encuentran legitimados para accionar en relación a los vicios constructivos de sus elementos comunes. También, los vicios exteriorizados en zonas comunes, respecto a los que son titulares en una cuota indivisa. Pero en la actualidad, el presidente de la comunidad, en determinadas circunstancias, también se encuentra investido de "mandato suficiente" para defender los intereses de los propietarios particulares. Te lo cuento brevemente a continuación. Y es que, en relación a la legitimidad de las comunidades de propietarios, a través de la persona de su Presidente, para accionar por vicios exteriorizados en elementos privativos, para Cristóbal, la jurisprudencia ha evolucionado desde la posición de no tener legitimidad, a posturas intermedias del ejercicio de la representación, siempre que el origen del vicio radicase en un elemento común, de manera que el elemento privativo padeciese los efectos colaterales de la patología detectada en el elemento común. 

Sin embargo, actualmente, incluso llega a admitirse que las Comunidades de Propietarios puedan emprender acción por vicios constructivos en supuestos en los que, “aún no detectándose vicios en elementos comunes, estos vicios sí afectasen a un gran número de viviendas y locales”. Valiéndome de los apuntes, Carnero orientó que la actual doctrina del Tribunal Supremo (TS), extiende las facultades del Presidente a la defensa de los intereses afectantes a los elementos privativos del inmueble, siempre que estos vicios se exterioricen y no exista oposición expresa por parte de los titulares de dichos elementos privativos, debido a las “peculiaridades de que gozan las facultades de representación conferidas legalmente a los Presidentes de las Comunidades de Propietarios” y porque los Presidentes “están investidos de mandato suficiente para defender en juicio o fuera de él" los “intereses complejos”, es decir, tanto los “generales”, como los de los propietarios en particular, del colectivo que representan”. 

De lo anterior se deduce que el constructor demandado no podrá oponer la titularidad privada del elemento afectado, como motivo de oposición al ejercicio de la acción por parte de la comunidad de propietarios. Otro aspecto o argumento que consideré interesante en la exposición, fue la invocación de la inseparabilidad de los elementos comunes y privativos por parte del TS: “la Comunidad puede abarcar en la reclamación por vicios tanto en elementos comunes como en lo privativos en atención a las notas de inseparabilidad de ambos elementos, coexistencia y unidad arquitectónica y jurídica, o bien por la interdependencia o carácter accesorio, en suma, de los elementos comunes respecto a los privativos”. Igualmente, no puede quedar “reducida la posibilidad de actuación de la Comunidad como tal a dichos elementos comunes, cuando el Art. 13.5 de la Ley de Propiedad Horizontal, autoriza a tomar las medidas convenientes o necesarias para el interés general o el mejor servicio común, entre los cuales cabe incluir primeramente la referida a los elementos comunes y ampliarla después a las que afecten a elementos privativos”. 

Finalmente, a la pregunta de dónde se encuentra el límite a estas acciones, la respuesta la encuentra Carnero en la Sentencia del TS de 30 de Abril de 2008, en el caso en el que “el ejercicio de la acción pueda implicar, por las singularidades del caso, la pérdida o grave afectación del propio elemento privativo cuando los propietarios afectados están ausentes del pleito y, por tanto, no han podido mostrar su conformidad y ratificación o, en su caso, oposición, a dicha afectación o privación de sus derechos dominicales”. Por lo anterior, habrá de reflexionarse acerca de si la acción puede perjudicar a los elementos privativos y, caso de que así fuera, “la Comunidad deberá contar con la autorización expresa de los propietarios que se pudieran ver afectados en sus derechos” dominicales o, en su caso, traerles al procedimiento como coactores, o incluso como demandados, en este último supuesto para que soporten el resultado del pleito en aquello que les pudiera perjudicar"[1]. Fuente de la imagen: mvc.

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[1] Sentencia de la Sala 1ª de 13 de Diciembre de 2007, en la que se reconoce la acción de la Comunidad sobre elementos privativos “salvo oposición expresa de los propietarios de estos últimos” y la Sentencia Sala 1ª del TS, 14 Diciembre 2007, en la que se condiciona tal ejercicio de acción sobre elementos privativos, “cuando los propietarios correspondientes le autoricen a ello”, posición que también adopta la mas reciente Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 30 de Abril de 2008.