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Visto el éxito en visitas que ha tenido el compilatorio de sentencias del Tribunal Supremo (TS), relacionadas con acciones personales y reales en materia inmobiliaria en mi país, recogido en ¿Depende de la toga?[1] (desde que se publicó hasta este momento se ha encaramado a los primeros puestos del trending topic últimos siete días, del blog), me animo esta mañana a transcribir el resumen de los apuntes que dispongo sobre la posición jurídica de los compradores de viviendas o locales en plano, cuando todavía no se les ha hecho entrega, bien respecto al otorgamiento de la escritura de constitución del régimen de la propiedad horizontal, bien en conexión a la distribución de la responsabilidad hipotecaria, partiendo de un primer marco regulatorio de transmisión de la propiedad mediante contrato oneroso establecido en los arts. 609, 1095 y 1462, 1463 y 1464 del Código Civil español (CC).
Según el profesor, donde surge la controversia es en la redacción del art. 5.º, párrafo segundo, de la LPH de 1960, que sobre el Título Constitutivo establece: “en el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va efectuarse de los servicios o elementos comunes”. Ahora bien, pregunta el docente si sería válido el otorgamiento o modificación de la propiedad horizontal sin la intervención de los compradores, o si ésta puede ser otorgada y modificada unilateralmente por el promotor. Peliaguda cuestión que resuelve la Jurisprudencia consultada.
En este sentido, en la STS de 18 de junio de 2008, se razona que la escritura de obra nueva y de división horizontal puede ser otorgada por el promotor, así como la distribución de la responsabilidad hipotecaria entre promotor y acreedor, sin contar con los compradores de los pisos o locales privativos, mientras éstos no adquieran la propiedad de los mismos, negando la jurisprudencia a los compradores de pisos en documento privado el derecho a concurrir al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal mientras no adquieran la propiedad de los mismos mediante tradición (SSTS 30 de marzo de 1999, 23 de marzo de 2004, 25 de marzo de 2004 y 22 de septiembre de 2005, entre otras), así como a su criterio sobre la eficacia y validez de la autorización anticipada al promotor para otorgar dicha escritura (STS 22 de septiembre de 2005).
Por su parte, la STS de 16 de febrero de 2012 trata de la nulidad del título constitutivo si no prestan su consentimiento todos los propietarios, no pudiendo considerar la Jurisprudencia que los actos realizados en un inmueble, contenida en su escritura de compra, tengan la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, en concreto el de concurrir a la escritura de constitución de la propiedad horizontal, unido a que el “otorgamiento del título de declaración de obra nueva y constitución de la propiedad horizontal carece de un requisito esencial, como es el consentimiento de todos los copropietarios, lo que impide la invocación de la doctrina de los actos propios para convalidar la nulidad padecida en la referida escritura” (Fuente de la imagen: pixabay).
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[1] Velasco Carretero, Manuel. ¿Depende de la toga? 2016. Sitio visitado el 01/12/2016.