viernes, 2 de diciembre de 2016

Peinando canas en materia de arrendamientos

En “Costumbres arrendaticias”, reflexionaba sobre cuestiones controvertidas y actuales en mi país en materia de arrendamientos. Pues bien, te reconozco que tenía olvidado que todavía tenemos vigente cuatro normativas de aplicación en materia de arrendamientos urbanos: la actual Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Real Decrerto Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica (conocido como Decreto Boyer), y la Ley 40/1964, de 11 de junio, de Reforma de la de Arrendamientos Urbanos (viva a través de disposiciones transitorias de la LAU de 1994). Para los contratos históricos, celebrados antes del día 9 de mayo de 1985, sigue en vigor la LAU de 1964, con las modificaciones contenidas en la Disposiciones y Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Para los arrendamientos celebrados entre el día 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, se les aplicará la LAU de 1964, pero teniéndose en cuenta que no tendrían prórroga forzosa, a no ser que las partes libremente hubieran pactado su sujeción a la misma. Como diría el otro, tenemos a la LAU de 1994, todavía peinando canas de la LAU de 1964, con el "boyerazo" de por medio. Y por último, los arrendamientos que se rigen por el Código Civil (CC), donde tres preceptos se refieren a los arrendamientos de fincas urbanas; la trascendencia viene configurada por su aplicación a los arrendamientos de industria. (Fuente de la imagen: pixabay).

Ese ordenamiento jurídico en materia de arrendamientos urbanos, me lo refrescó memorísticamente hace unas semanas el octogenario Luis Ignacio Alonso Oliva, letrado en ejercicio desde hace más de medio siglo y que a principios de este año fue entrevistado por José Antonio Sau, de La Opinión, artículo “Togas que peinan canas”. Al terminar la larga ponencia, pensé: “Cuando sea mayor me conformo con el veinticinco por ciento de la lucidez de Luis Ignacio”. Durante cuatro horas estuvo el abogado exponiendo sobre los contratos de arrendamientos en España. Por su interés, brevemente me tomo la libertad de transcribir algunas notas de los apuntes. Y es que, según Alonso, la ley de arrendamientos Urbanos de 1964, tenía como principio general el amparo de los inquilinos de viviendas y arrendatarios de locales de negocio, al establecerse la prórroga forzosa o legal de la relación arrendaticia mientras éstos existieran, e incluso el derecho de subrogación “mortis causa” de determinados familiares, o herederos y socios, si se trataba de locales de negocio. 

Pero fue a través del Decreto Boyer (1985), cuando se suprime la prórroga legal o forzosa, consintiéndose que las partes pactaran una duración determinada, sin que existiera riesgo de que el contrato durara toda la vida del arrendatario y sus descendientes o herederos. En la actualidad, los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995, se regulan por la LAU de 1994, que trata más igualitariamente a las partes, respetando su libre voluntad, si bien en los contratos de viviendas, se ha intentado conceder unos mínimos derechos de los arrendatarios. La duración de los contratos de la LAU de 1964 se encuentra en su artículo 57[1], apuntando que el arrendador tenía que soportar la prórroga legal mientras viviera el inquilino o arrendatario, prórroga forzosa, que se acentuaba cuando vía los artículos 58 y 59 se permitía que la viuda o el viudo, sus hijos, nietos y demás descendientes, siguieran amparándose en dicha prórroga mientras vivieran (hasta dos prórrogas mortis causa), cuando se trataba de vivienda, y a tenor del artículo 60, para el caso de ser un local de negocio, otras dos subrogaciones mortis causa a favor del heredero o del socio.

A través de las Disposiciones Transitorias Segunda y Tercera, de la vigente Ley de 1994, se regulan ya de forma muy distinta y limitada tales subrogaciones[2]. En cuanto a la duración de los contratos afectados a la LAU de 1994, ésta fijó una duración mínima y obligatoria de los contratos de arrendamiento de viviendas de cinco años, con la posibilidad de prórroga por tácita reconducción anual, de hasta tres más. Pero la Ley 4/2013, de 4 de junio, sobre flexibilización y fomento de alquiler de viviendas, estableció que la duración mínima obligatoria para el arrendador sería de tres años, con la posibilidad de prórroga legal de un año, por tácita reconducción, si el arrendatario no era avisado un mes antes del cumplimiento del plazo contractual. Para los contratos de uso distinto del de vivienda, la Ley da libertad a las partes para fijar la duración, siendo aplicable, en todo, el Código Civil. Finalmente, La renta y cantidades asimiladas en los contratos de arrendamientos en los que es de aplicación la LAU 1964, se regulan actualmente a través de la Disposición Adicional Décima de la vigente LAU de 1994[3], Insistió Luis Ignacio en que esta ley sigue íntegramente en vigor para concretar las causas resolutorias por parte del arrendador. Se trata de la imposibilidad legal de resolver el contrato formulado con anterioridad al uno de enero de 1995.

[1] “Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de la vivienda o el local de negocio, llegado el día de vencimiento del plazo pactado, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario”. Artículo 57 LAU 1964. 
[2] Para viviendas, seguirá en vigor el contrato mientras viva el inquilino y a su fallecimiento, solamente podrá subrogarse el cónyuge o pareja sentimental que hubiere vivido de forma permanente, durante los dos años anteriores al fallecimiento del inquilino y, en su defecto, un hijo que haya convivido durante los dos últimos años. El contrato se extinguirá a los dos años de la subrogación, o cuando el subrogado cumpla 25 años, excepto que se trate de un hijo afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso el contrato seguirá en vigor mientras viva. Para los locales de negocio, la duración viene regulada en la Disposición Transitoria Tercera de dicha LAU de 1994, distinguiendo entre persona física y jurídica. 
[3] ”Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma (es decir, los históricos), prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general del Código Civil”. Prescripción de las acciones personales: 10 años.

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