miércoles, 30 de noviembre de 2016

Axiomática "reservística”

Con lo fácil que sería definir la operación de reserva de una vivienda como aquel acuerdo entre vendedor y comprador en el que el primero sólo tiene el compromiso de no vender el inmueble a otro durante el tiempo de la reserva, con el riesgo de ser demandado si no cumple el acuerdo de reserva, y el comprador la obligación de pagar la reserva, con el riesgo de perder el dinero si no cumple, pero ni el vendedor debería estar forzado a transferir ni el comprador a comprar. Pues parece que eso no es así. Hace unos años, en la asignatura Derecho Privado de los Contratos, estuvimos estudiando el paquete de los negocios jurídicos que entraban dentro de lo que la profesora denominó “tratos preliminares”. Uno de ellos fue lo que en el ámbito inmobiliario se denomina “reserva”, ya sea de una vivienda que se va a construir (o está en vías de construcción) o ya construida. 

A pesar de las explicaciones de la docente acerca de los acuerdos preliminares y de los supuestos que algunos compañeros describieron (por ejemplo, la similitud de cuando reservo una mesa en el restaurante), se me metió en la cabeza que “nanai de la China” (si quieres saber de dónde viene esta expresión, clickea AQUÍ), puesto que por más vueltas que le daba al asunto, lo entendía como un contrato en toda regla (eso sí: de venta de cosa futura), porque, en resumidas cuentas, al fijarse la cosa, el objeto y el precio, si el que reserva no compra, el que vende puede demandarlo para que cumpla lo acordado. Y si el que debe reservar, no reserva pues daños y perjuicios se le podrá exigir, ya que se entiende que también tiene sus derechos el futuro comprador.  Y ¡Ojo! porque reserva no es opción de compra ni arras ¡Nanai de la China!

Y durante este tiempo, reservadamente, me sentía solo en mis reservas acerca de la definición de reserva, reconociendo que también tenía reservas sobre mi axiomática "reservística”. Hasta que estuve escuchando las reflexiones del ponente de la sesión que te describí en “Cautividad del cliente de los Registros” y mentalmente exclamé “No estoy solo con mis reservas acerca de la reserva”. Opina José Ignacio que el contrato de reserva es uno de esos “tipos contractuales que se usan frecuentemente para dar a entender una cosa, cuando verdaderamente se está haciendo otra”, entrando en el ámbito de lo que son los tratos preliminares de una compraventa, si bien “el problema fundamental es que esos tratos preliminares no están desarrollados por la ley, lo cual genera inseguridad”. Ciertamente, la compraventa se perfecciona por el mero consentimiento sobre la cosa y el precio, aunque ni una ni otro se hayan entregado. 

Reconociendo el ponente que jamás había visto un contrato de reserva de vivienda, distinguió los mismos supuestos que estudié antaño, concluyendo que en muchos de los casos recogidos en la jurisprudencia española, el reservista que carece de dinero, se ve abocado a un cruel pleito en el que le están requiriendo el pago de un dinero que no tiene o se quede con una vivienda que ya no le interesa. Terminando, con lo fácil que sería catalogar este negocio jurídico, por analogía, con el ejemplo de la reserva de una mesa en un restaurante: "El restaurador acuerda guardarme la mesa durante el tiempo que quiera comprometerse, arriesgándose a que yo no vaya, en cuyo caso, se quedará con la cuantía económica de la reserva en concepto de indemnización, daños o perjuicios (el supuesto de que yo vaya y no tenga sitio, no lo contemplo, porque me sorprenderá con un buen vino, en compensación a la espera). Y si yo no voy a comer, obviamente. perderé la reserva". Pero no es así. ¡Nanai de la China! (Fuente de la imagen: pixabay).

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