viernes, 29 de mayo de 2015

Pensarlo dos veces

Vista la aceptación que ha tenido el texto “Costumbres arrendaticias”, encaramándose desde el primer día al top five semanal del blog, me animo esta mañana a trasladarte otra de mis aportaciones en ese interesante foro sobre cuestiones controvertidas y actuales en mi país en materia de arrendamientos. En este caso, en relación a si existe cierto desequilibrio entre los derechos y obligaciones reconocidas a cada una de las partes en el arrendamiento, entiendo que las medidas del legislador van orientadas a dar más seguridad jurídica al propietario, pero ¿Y el arrendatario? Si eso es así puede pasar que los propietarios van a estar más sensibilizados en el arrendamiento, incrementando el parqué de viviendas de alquiler, pero el potencial inquilino se lo seguirá pensando dos veces. 

En cuanto a la reducción del plazo del contrato de arrendamiento operada con la reforma, que pasa de 5 a 3 años, que es lo que se conoce como rebaja de esa prórroga obligatoria que se acuerda por las partes en el primer contrato, que pasa de cinco años a tres años, entiendo que si bien a priori esta modificación en el ordenamiento jurídico de aplicación podría ir en beneficio de una de las partes, hay que tener en cuenta que agotado ese trienio marcado por la ley, y si ninguna de las partes articula pronunciamiento, se activa automáticamente la prórroga tácita de un año más (cierto que con la anterior ley eran tres años). Ahora bien, si en el contrato inicial se han previsto otros periodos, queda sin efecto lo dicho. Por tanto, no percibo un efecto importante de esta medida en la incentivación de los contratos de arrendamientos. 

En referencia a la posibilidad de subarrendar, y dejando a un lado el tortuoso camino de requisitos que la ley contempla para esta modalidad (autorización del propietario, nuevo contrato de arrendamiento, duración, precio…), creo que puede ser beneficioso en zonas donde el alquiler escasea o los precios de arrendamiento son prohibitivos para algunos colectivos, como pueden ser los jóvenes, de forma que la cuota de alquiler mensual sea más soportable para los bolsillos de estas personas. Sin embargo, una posible bolsa de fraude difícil de detectar por los propietarios, la constituye el presunto uso gratuito de personas distintas al arrendatario, que utilizan la vivienda (amigos, allegados, colaterales…), en la que, realmente, se encubre un subarriendo que no se declara (cobrando bajo cuerda el arrendatario). Por tanto, el arrendador se lo pensará dos veces.

Finalmente, hace unos años, circulaba en Internet una información para los afectados por la hipoteca, proveniente de una presunta plataforma denominada “abogados en acción” (ver noticia en El Confidencial), recomendando que si el hipotecado no podía pagar la hipoteca, debía alquilar la vivienda a otra persona cercana por una cantidad simbólica y con un contrato indefinido, de forma que cuando la entidad financiera se adjudicara la propiedad de la vivienda en subasta, se vería obligado a respetar ese contrato de alquiler (siendo una manera encubierta de que la propia persona afectada pueda permanecer en la vivienda, pagando un alquiler simbólico). Según la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, esa estrategia no es del todo correcta ya que si bien es cierto que si se firma un contrato de alquiler antes de dejar de pagar y no hay indicios de que ese contrato sea para cometer fraude, la entidad financiera deberá respetar los primeros cinco años de ese contrato, también es cierto que si el alquiler es por una cantidad ridícula, o si la fecha del contrato es posterior a dejar de pagar la hipoteca, o si los años de duración son más de cinco, son indicios suficientes para que el juez anule ese contrato de alquiler por considerarlo fraudulento, es decir, hay que pensarlo dos veces (Fuente de la imagen: sxchu).

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