martes, 26 de mayo de 2015

Costumbres arrendaticias

En el marco de la disciplina Derecho Privado de los Contratos II, desde finales del mes pasado hasta ayer he estado participando en un foro sobre cuestiones controvertidas y actuales en mi país en materia de arrendamientos. Respecto al primer punto de debate propuesto por la profesora ¿Qué culpa creen que tiene la LAU en que en España no se arriende?, apunté que con independencia de los efectos del acierto o desacierto del legislador en la elaboración de toda normativa, en mi opinión, el quid de la cuestión se encuentra en la falta de costumbre de los españoles en lo que al alquiler se refiere, siendo nuestro país uno de los que mayor número de viviendas en propiedad tiene y con una de las tasas más bajas de alquiler de la Unión Europea[1]

Sin embargo, esa opinión parece que no es del todo compartida por mis conciudadanos y conciudadanas ya que, según una encuesta elaborada a principios de 2013 por la franquicia inmobiliaria SoloAlquileres.com, “la desconfianza y la falta de seguridad es uno de los motivos principales por los cuales los propietarios no quieren alquilar sus inmuebles”. Asimismo, según LibreMercado.com, “España registra uno de los mayores índices de formalismo, lo cual se traduce en muchas más dificultades para que los propietarios puedan expulsar a los inquilinos morosos, en comparación con el resto de Europa. A ello se suma el hecho de que España se sitúa en puesto 52 del ranking mundial en cuanto a cumplimiento de contratos, con un farragoso procedimiento judicial, de elevado coste económico, en caso de que surjan problemas con el pago del alquiler”. 

También, los ritos y costumbres de nuestros ancestros en cuanto al alquiler de viviendas se refiere, desembocan en esos hábitos o idearios que entiendo son perjudiciales para la económica y la sociedad actual. Sin embargo, coincidiendo con aquellos que piensan que la crisis propicia un cambio de hábitos, no tengo tan claro que este cambio de mentalidad sea estructural, sino más bien coyuntural, porque la historia nos dice que no es fácil cambiar de un día para otros hábitos arraigados desde, al menos, el Renacimiento español. A continuación, intentaré consolidar esta hipótesis apoyándome en la opinión de expertos del mercado inmobiliario actual (2015). 

Por ejemplo, Luis Corral[2], consejero delegado de Foro Consultores, cree que 2015 “puede ser el año de la consolidación y mejora del mercado inmobiliario. La demanda de vivienda de compra aumentará a lo largo de 2015, dado que las expectativas económicas son mejores, si bien es cierto que se tratará de la demanda solvente, que lleva años retenida a la espera de que las circunstancias mejoren”. Por su parte, José Luis Ruiz Bartolomé[3] prevé “una mejora del acceso a la financiación a particulares. Se están poniendo en marcha numerosas promociones de obra nueva en las principales plazas, lo que indica que el promotor intuye claramente el cambio de tendencia”. El comparador de hipotecas Bankimia[4] apunta a que en 2015 “las entidades seguirán bajando los diferenciales, si bien no podemos precisar hasta qué punto. Lo que sí parece claro es que, desde hace aproximadamente un año, los bancos se muestran mucho más dispuestos a comercializar hipotecas que un par de años atrás". Desde Bankimia creen que, de cara a 2015, se va a incrementar la oferta en el mercado hipotecario y, al aumentar la competencia, bajarán los precios. 

En opinión de Gonzalo Bernardos[5], “el traspaso de una parte de la demanda de alquiler a la compra, la disminución de la población derivada de la emigración hacia otros países y el escaso número de jóvenes que se independizará motivará que en la mayor parte del territorio español el precio del alquiler siga bajando (entre el 3% y el 5%). El proceso de elección de una vivienda de alquiler empezará a cambiar si, tradicionalmente, la demanda priorizaba pagar el mínimo importe, siempre que la vivienda y la localización de la misma fuesen dignas, ante el exceso de oferta y la imposibilidad de comprar una vivienda, ahora priorizará la localización, siempre y cuando se pueda hacer frente al importe demandado (en la mayoría de las ubicaciones la caída supera al 35% respecto a 2007). Las localizaciones de la clase media y media/alta de las grandes ciudades serán la excepción, ya que el precio de estas se estabilizará en el primer semestre, pudiendo subir ligeramente en el segundo”. 

Para ser justos, algún que otro experto (los menos) opinan distinto. Es el caso de Borja Mateo[6], que piensa que “en 2015 veremos bajadas generalizadas de precios del 2-5% debido a que el superciclo de bajadas de precios no ha finalizado y estamos todavía en mitad de la burbuja inmobiliaria. En cuanto los tipos de interés suban o aumente la tasa de morosidad de las empresas, con el consiguiente repunte de las rentabilidades de otros bienes no inmobiliarios, la salida de capitales desde el mercado inmobiliario a otras inversiones aumentará, lo que hará que el precio de venta de la vivienda se resienta”. Para Mateo “todavía será de locos comprar ya que lo único que está evitando que los precios de la vivienda caigan con más rapidez son los bajos tipos de interés. De hecho, las reformas en el proceso de desahucio por impago de alquiler están llevando a un aumento de la oferta de pisos en alquiler, lo que hace que los precios bajen y que los inversores estén dispuestos a pagar menos por la adquisición de estos bienes. Por lo tanto, que nadie se inquiete en comprar en 2015”. 

También, Carlos Ruiz[7] vaticina un moderado crecimiento en el alquiler, “siempre vinculado a este tipo de garantías. Arrenta estima que el crecimiento de los seguros del alquiler en 2015 superará la tasa del año actual. La venta generalizada de seguros de alquiler por las agencias inmobiliarias está impulsando, además, la comercialización de pólizas de otro tipo, como Hogar, Comunidad, Comercio, Responsabilidad Civil, Defensa Jurídica o Vida”. Finalmente, Antonio Gallardo[8] piensa que los cambios en la fiscalidad de la vivienda en 2015 “afectan especialmente al mercado de alquiler. Aunque las Comunidades Autónomas están manteniendo como regla general su desgravación por el alquiler, la eliminación de la deducción estatal del 10,05% hará que fiscalmente sea considerado de forma similar la compra o el alquiler y ayude a que muchos de los que se incorporan al mercado de la vivienda vuelvan a considerar de nuevo la compra, siempre que los bancos ayuden con hipotecas más accesibles” (Fuente de la imagen: sxc.hu).

[1] Fuente: Colegio de Administradores de Fincas.
[2] Luis Corral es consejero delegado de www.foroconsultores.com
[3] José Luis Ruiz Bartolomé es experto inmobiliario de www.adiosladrilloadios.com
[4] www.bankimia.com
[5] Gonzalo Bernardos es director del Máster en Asesoría y Consultoría Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona y tertuliano y asesor de varios medios de comunicación. www.gonzalobernardos.es
[6] Borja Mateo es experto inmobiliario, editor de www.borjamateo.com
[7] Carlos Ruiz es gerente de www.arrenta.es
[8] Antonio Gallardo es experto de iAhorro www.iahorro.com

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