lunes, 5 de mayo de 2014

Profundo debate

La ejecución hipotecaria es una modalidad de actuación cuya finalidad es la venta forzosa del bien hipotecado para pagar el crédito que se había garantizado con la hipoteca, siendo su objeto la realización efectiva, obligada e inmediata de un derecho de crédito a través del procedimiento especial previsto en los artículos 681 a 698 de la LEC[1], siempre que se cumplan una serie de presupuestos y se sigan los trámites específicos establecidos en la ley.

Desgraciadamente, la actual situación económica y social que padece la ciudadanía española, con impagos de préstamos con garantía hipotecaria, han posibilitado que esta figura procesal se haya disparado hasta límites insospechados hace unos años, generando en el tejido social un profundo debate sobre determinados aspectos de la normativa hipotecaria actual de aplicación, desde las clausulas suelo hasta la dación en pago (por cierto, inventada por Julio César[2]).

El fruto de esa intensa corriente de pensamiento auspiciada por la sociedad civil, en general, y organizaciones de consumidores y usuarios en particular (FACUA[3], ASUBANC, Damnificados Preferentes…), ha propiciado la consolidación de algunas medidas por el legislativo, como el Decreto[4] de 2011 que elevaba el umbral de inembargabilidad o la modificación del artículo 671 LEC al limitar la adjudicación al acreedor en subasta sin postores por un precio nunca inferior al 60%. También, resaltar la ley[5] de 2011 que especificaba el tope mínimo de adjudicación por parte del ejecutante al 60% en el caso de vivienda habitual y al 50% si no era habitual, o el Real Decreto Ley[6] que vino a establecer ciertos mecanismos que pretenden flexibilizar la ejecución hipotecaria.

A nivel europeo, en relación con el asunto C-415/11 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea[7], la Abogada General, Sra. Juliane Kokott, concluyó que un sistema de ejecución de títulos notariales sobre bienes hipotecados o pignorados en el que las posibilidades de oposición frente a la ejecución se encuentran restringidas es incompatible con la Directiva 93/13/CEE[8], cuando el consumidor, ni en el propio procedimiento ejecutivo ni en un procedimiento judicial separado, puede obtener una tutela jurídica efectiva para ejercitar los derechos reconocidos en dicha Directiva, por ejemplo mediante una resolución judicial que suspenda provisionalmente la ejecución forzosa.

Asimismo, Kokott expresó que corresponde al órgano jurisdiccional nacional apreciar, con arreglo al artículo 3, apartados 1 y 3, de la Directiva 93/13, el carácter abusivo de una cláusula de las condiciones generales de los contratos celebrados con consumidores. En el caso de una cláusula por la que el acreedor puede dar por vencido anticipadamente un crédito inmobiliario, el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida la cláusula se aparta de la normativa legal que a falta de pacto sería aplicable, si lo estipulado en la cláusula responde a una razón objetiva y si el consumidor, a pesar de la alteración del equilibrio contractual en favor de quien ejercita la cláusula, no queda desprotegido con respecto al contenido normativo de la cláusula en cuestión.

En el caso de una cláusula sobre intereses de demora, la Abogada General dictaminó que el órgano jurisdiccional debe examinar, en particular, en qué medida el tipo de interés se aparta del tipo de interés legal que a falta de pacto sería aplicable y si no está en proporción con el objetivo del interés de demora. En el caso de una cláusula para la determinación unilateral del importe de la deuda, deben tenerse en cuenta, particularmente, las consecuencias de una cláusula de ese tipo en el Derecho procesal nacional.

Coincido con Ausbanc[9] en que realmente esas medidas no alivian la situación y el debate se reactivó más aún a raíz de la aprobación del Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo referenciado anteriormente. Posteriormente, se aprobó la Ley 1/2013, de 14 de mayo[10], que, según Pau A. Monserrat[11],  permite al Juez paralizar el procedimiento de ejecución hipotecaria si detecta cláusulas abusivas. Esta posibilidad no hace más que cumplir con lo que el Tribunal de Justicia dictó, al considerar que nuestra legislación contravenía la Comunitaria en materia de protección del consumidor en cuanto a cláusulas abusivas.

Finalmente, en cuanto a las posibles medidas, soluciones y propuestas, coincido con Monserrat[12], en relación a los hipotecados de buena fe cuya única vivienda sea la ejecutada, pasarían por aumentar al 100% de tasación el valor por el cual la entidad financiera se puede adjudicar el bien ejecutado, reducir los intereses de demora y costas que se cargan en los ejecutados, limitando el porcentaje aplicable  y la base sobre la que se aplica, instrumentar medidas que faciliten a los hipotecados que tengan algún tipo de ingreso pagar la cuota hipotecaria, modificar la legislación concursal para adaptarla a la casuística de las familias hipotecadas, instrumentar o normalizar la dación en pago en determinados casos y el alquiler social. Imagen incorporada posteriormente; fuente: pixabay.
                                                                        
[1] Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.  https://www.boe.es/buscar/pdf/2000/BOE-A-2000-323-consolidado.pdf
[2]  Castresana, Amelia. “La historia de la dación en pago”. 11/07/2013 El País. http://elpais.com/elpais/2013/07/03/opinion/1372864498_309556.html
[3] FACUA “Préstamos Hipotecarios. Qué debemos saber al contratarlos” 2011 http://www.facua.org/pdf/web/viewer.php?rutaPdf=guia140.pdf&donde=guias
[4] Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa.
[5] Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal. http://www.boe.es/boe/dias/2011/10/11/pdfs/BOE-A-2011-15937.pdf
[6] Real Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de Medidas Urgentes de Protección de Deudores Hipotecarios sin recursos (BOE 10 marzo 2012)  http://www.boe.es/boe_gallego/dias/2012/03/10/pdfs/BOE-A-2012-3394-G.pdf
[7] CONCLUSIONES DE LA ABOGADA GENERAL SRA. JULIANE KOKOTT presentadas el 8 de noviembre de 2012  Asunto C‑415/11 Mohamed Aziz contra Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona i Manresa (Catalunyacaixa) (Petición de decisión prejudicial planteada por el Juzgado de lo Mercantil nº 3 de Barcelona) «Cláusulas abusivas en los contratos celebrados con los consumidores – Préstamo hipotecario – Posibilidades de protección jurídica en el procedimiento ejecutivo – Desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato – Intereses de demora – Acreedor que da por vencido anticipadamente el préstamo»
[8] Directiva 93/13/CEE  del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=CELEX:31993L0013:es:HTML
[9] Revista Justicia y Derecho AUSBANC ¿Nuevo panorama normativo de las ejecuciones hipotecarias en 2013?
[10] Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los  deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. https://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf
[11] Pau A. Monserrat. Director editorial de iAhorro. http://www.iahorro.com/iahorradores/pau-a-monserrat.html 
[12] Iahorro.com. Desahucios y procedimiento de ejecución hipotecaria. http://www.iahorro.com/hipotecas/problema-de-los-desahucios.htm

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