Acerca de la intervención del suelo andaluz

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La tarde del viernes la pasé repasando los instrumentos de intervención del mercado del suelo en España en general y en la comunidad autónoma de Andalucía en específico. Apoyándome en mis apuntes, (M. Velasco, 2022)[1], entiende el legislador estatal de mi país que los bienes de los patrimonios públicos de suelo constituyen un patrimonio separado[2]. En la misma línea se pronuncia el legislador andaluz, en el sentido que la comunidad autónoma o los municipios[3] deben constituir y ejercer la titularidad del Patrimonio Autonómico de Suelo y los Patrimonios Municipales de Suelo, respectivamente para crear reservas de suelo para actuaciones públicas; facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística; conseguir una intervención pública en el mercado de suelo, con la finalidad de incidir eficazmente en la formación de los precios; y garantizar una oferta de suelo suficiente con destino a la ejecución de viviendas protegidas (LISTA)[4]. El patrimonio público de suelo integra un patrimonio independiente separado a todos los efectos del restante patrimonio de la Administración Pública (AP) titular[5]. Integran los patrimonios públicos de suelo andaluz[6] los terrenos y las construcciones adquiridos por la Administración titular en virtud de cualquier título con el fin de su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo y, en todo caso, los que lo sean como consecuencia del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto previstos en esta Ley[7]; los terrenos y construcciones obtenidos en virtud de las cesiones que correspondan a la participación de la AP en el aprovechamiento urbanístico por ministerio de la ley o en virtud de convenio urbanístico; los adquiridos con los ingresos derivados de la sustitución de tales cesiones por pagos en metálico, en los supuestos previstos en la LISTA.

También, los ingresos obtenidos en virtud de las sanciones urbanísticas, una vez descontado el importe destinado a garantizar el coste de la actividad administrativa de inspección y disciplina territorial y urbanística; los ingresos obtenidos en virtud de la prestación compensatoria en suelo rústico, así como cualesquiera otros expresamente previstos en la LISTA; los recursos derivados de su gestión y los bienes adquiridos con la aplicación de tales recursos y los ingresos procedentes de la concesión o autorización sobre los bienes dotacionales, arrendamiento o intereses bancarios y los bienes permutados incluidos dentro del patrimonio público de suelo o el producto de su enajenación. Las Administraciones Públicas (AAPP) y demás entidades públicas, así como los particulares, pueden constituir el derecho de superficie en bienes de su propiedad o integrantes del patrimonio público de suelo correspondiente, con destino a cualquiera de los usos permitidos por la ordenación urbanística, cuyo derecho corresponderá al superficiario. En cuanto a su régimen jurídico, se está a lo dispuesto en la legislación estatal. El procedimiento de constitución del derecho de superficie sobre suelos pertenecientes a los patrimonios públicos de suelo se rige por lo dispuesto en la legislación para la disposición del patrimonio público de suelo en los diversos supuestos. En caso de constituirse tal derecho sobre el resto de bienes propiedad de las AAPP y demás entidades públicas, su constitución y ejercicio de este derecho se rige por la normativa que le resulte de aplicación[8].

Para garantizar el cumplimiento de la programación del instrumento de ordenación territorial o urbanística, incrementar los patrimonios públicos de suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el cumplimiento de los objetivos de aquel, el legislador andaluz entiende que los municipios y la Administración de la Comunidad Autónoma pueden delimitar, en cualquier clase de suelo, áreas en las que las transmisiones onerosas de terrenos y edificaciones quedarán sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por la Administración actuante. Al delimitarse estas áreas debe establecerse, en su caso, si las transmisiones sujetas al ejercicio de tales derechos son solo los terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares, o se incluyen también las de los terrenos con edificación en construcción, ruinosa o disconforme con la ordenación aplicable[9]. Si el ámbito delimitado hubiese sido declarado o se declarase, en todo o en parte, como área de gestión integrada, en el correspondiente acuerdo puede establecerse que el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto abarque incluso a las fincas edificadas conforme a la ordenación aplicable, tanto en el supuesto de que la transmisión se proyecte en conjunto, como fraccionadamente, en régimen o no de división horizontal. También, pueden delimitarse áreas para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto en suelo rústico, con el objeto de regular o controlar procesos de parcelación o formación de nuevos núcleos de población.

Asimismo, con la finalidad de garantizar el cumplimiento efectivo de los límites sobre precios máximos de venta de las viviendas protegidas que impongan dicha limitación, se pueden delimitar áreas en las que queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto las segundas y ulteriores transmisiones onerosas y de cualquier otro derecho real de uso y disfrute que recaiga sobre las mismas que se regirán por la normativa reguladora de viviendas protegidas. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto es de diez años a contar desde el acuerdo de aprobación, salvo que al delimitarse el área se hubiese fijado otro menor. A efectos del posible ejercicio del derecho de tanteo, los propietarios de bienes incluidos en una de las áreas deben notificar a la AP actuante la decisión de enajenarlos, con el contenido e información a desarrollar reglamentariamente, con una antelación mínima de sesenta días. Los efectos de esta notificación caducan a los cuatro meses siguientes a la misma sin que se efectúe dicha transmisión. La transmisión realizada transcurrido ese plazo se entenderá efectuada sin dicha notificación, a efectos del ejercicio del derecho de retracto. El derecho de retracto puede ejercitarse cuando no se hubiese hecho la notificación para ejercer el derecho de tanteo, se omitiese en ella cualquiera de los requisitos exigidos, la transmisión se haya producido antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del derecho de tanteo o el precio efectivo de la transmisión resultara inferior o menos onerosas las restantes condiciones de la misma. El derecho de retracto debe ejercitarse en el plazo de sesenta días naturales contados desde el siguiente al de la notificación de la transmisión efectuada, que el adquirente deberá notificar en todo caso a la Administración actuante, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuese formalizada[10]. Fuente de la información: legislación referenciada.

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[1] Velasco Carretero, Manuel (2022). Intervención del mercado andaluz del suelo. Sitio Economía Sostenible. Visitado el 03/02/2024.

[2] Art. 51 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSyRU). Publicado en BOE núm. 261, de 31/10/2015.

[3] Por sí o mediante organismos y entidades de Derecho Público.

[4] Art. 127 Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA). Publicado en BOJA núm. 233, de 03/12/2021, BOE núm. 303, de 20/12/2021. Entrada en vigor: 23/12/2021.

[5] Los bienes y recursos que deban integrar legalmente los patrimonios públicos de suelo estarán sometidos al régimen que para ellos dispone este capítulo, con independencia de que la Administración titular no haya procedido aún a la constitución formal del correspondiente patrimonio.

[6] Art. 128 LISTA.

[7] Dicha incorporación podrá ser limitada temporalmente o quedar sujeta a condiciones concretas.

[8] Art. 131 LISTA.

[9] Art. 132 LISTA.

[10] El acuerdo de aprobación de áreas de tanteo y retracto, junto con la delimitación georreferenciada de su ámbito espacial cuando no coincida con términos municipales completos, debe ser remitido al Registro de la Propiedad para su incorporación y constancia, En la aplicación gráfica registral a que se refiere el artículo 9 de la Ley Hipotecaria, no pudiéndose inscribir las transmisiones sobre los inmuebles incluidos en las expresadas delimitaciones si no se hubiera acreditado la práctica de las notificaciones contempladas en los apartados anteriores en los términos establecidos en la legislación hipotecaria.