En Timeshare no proceden anticipos

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En noviembre hará tres años desde que te escribí sobre multipropiedad, time sharing. Fue en el texto con el explícito título “Tiempo compartido”[1], aprovechándome de las nociones que la doctora Beatriz, en el marco de la Disciplina Derechos Reales, que nos explicó los “Derechos de aprovechamiento por turno”, como se llama ahora, puesto que ya no es procedente denominarlo “multipropiedad”. En España, con la Ley 4/2012 (LDAT)[2], quedaba derogada la normativa anterior relativa a este tipo de derechos. Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquél de duración superior a un año, en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación. El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser constituido por el propietario registral del inmueble y el derecho de aprovechamiento por turno se adquirirá por medio de un contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, que podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que el contrato se haya celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abra folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión.

Te cuento lo anterior porque el jueves de esta semana, Paco me comentó que a un conocido habían pretendido cobrarle un anticipo para un supuesto contrato de aprovechamiento por turno de una vivienda, todo ello a través de un representante de una entidad de tiempo compartido. ¿Todavía no está claro este tema? Pregunté. Y es que en el propio Preámbulo de la Ley ya se recuerda lo incluido en la Directiva 1994/47/CE, relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido, que en su Considerando 12 apunta “que la exigencia, por parte del vendedor, de pagos por anticipado antes de la expiración del plazo durante el que el adquirente puede resolver el contrato sin alegar motivo, puede disminuir la protección del adquirente ; que por lo tanto procede prohibir los anticipos antes de la expiración de dicho plazo”. La Directiva 2008/122/CE[3] regula con mayor precisión los plazos de ejercicio del derecho de desistimiento, insiste y amplía la prohibición de pago de anticipos durante el plazo de ejercicio de tal derecho, exige un calendario de pagos para los contratos de larga duración y determina la ineficacia de determinados préstamos de financiación para el caso de desistimiento.

En cuanto a la Ley 4/2012, el artículo 10 advierte sobre el derecho de desistimiento y prohibición de pago de anticipos: “Antes de la celebración del contrato, en la forma prevista en el artículo anterior, el empresario pondrá explícitamente en conocimiento del consumidor la existencia del derecho de desistimiento y la duración del plazo para ejercerlo, así como la prohibición del pago de anticipos durante dicho plazo”. El artículo 13 prohíbe el pago de anticipos “1. En los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración y de intercambio se prohíbe el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento expreso de deuda o cualquier contraprestación a favor del empresario o de un tercero y a cargo del consumidor, antes de que concluya el plazo de desistimiento. 2. Las mismas prohibiciones se establecen respecto a los contratos de reventa, antes de que la venta haya tenido efectivamente lugar o se haya dado por terminado el contrato por otras vías. 3. Los actos realizados en contra de esta prohibición son nulos de pleno derecho y el consumidor podrá reclamar el duplo de las cantidades entregadas o garantizadas por tales conceptos”.

Y por si quedaba alguna duda, La STS 627/2015, ante la entrega del anticipo a un tercero, fiduciario, el Alto Tribunal consideró que “dicho pago no puede considerarse válido al burlar la prohibición del cobro de anticipo. Y es que el contrato se concertó entre los actores y la demandada, contrato en el que no intervino fiduciaria alguna, por lo que todo pago verificado a instancia de la transmitente, con independencia de su destinatario, ha de considerarse como pago de anticipo a los efectos de dicha ley especial. Lo contrario, admitiendo en esta especial contratación el pago anticipado a favor de un tercero, sería tolerar una absurda burla a la limitación de pago de anticipos que en ella se proscribe lo que determina[4] la aplicación del art. 6.4 del Código Civil . Tal es así que la nueva normativa sobre la misma materia[5] expresamente prevé como prohibición de pago de anticipo el efectuado a favor de tercero y a cargo del consumidor”. Si bien el órgano judicial dirime a partir de la derogada Ley 42/1198[6] que en su art. 11 ya prohibía “el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior[7]”.

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Tiempo compartido. 2014. Sitio visitado el 12/09/2017.

[2] Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias. Publicado en «BOE» núm. 162, de 07/07/2012.Entrada en vigor:08/07/2012. Sitio visitado el 12/09/2017.

[3] Que deroga la Directiva 1994/47/CE.

[4]  En evitación del fraude de ley.

[5] La Ley 4/2012 de 6 de julio.

[6] De aplicación por razón temporal.

[7] No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.