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En el marco de un máster jurídico que estoy realizando, hace unas semanas tuve una sesión sobre acciones personales y reales en materia inmobiliaria en mi país, donde estuvimos trabajando distintas sentencias relacionadas con los temas objeto de repaso, como el de la procedencia o no de resolución de un contrato de compraventa de un bien inmueble, conforme a los criterios generales del art. 1124 del Código Civil. Y es que, dependiendo de la situación jurídica y del momento, la jurisprudencia nos ofrece caminos que no tienen por qué coincidir, por lo que cabe plantearse: ¿Depende de la toga? Por ejemplo, la reciente STS de 7 de abril de 2016, en relación a que en las compraventas de vivienda el plazo de entrega no es siempre y en todo caso esencial.
El Tribunal Supremo (TS) condenó a la compradora a cumplir el contrato, porque había incumplido su obligación de atender a los aplazamientos trimestrales y porque del contrato no se derivaba el carácter esencial del plazo de entrega de las viviendas, ni constaba que el retraso producido en este caso frustrara las legítimas expectativas de la parte compradora. Otra Sentencia que nos planteó Antonio fue la STS de 22/12/2014, “compraventa de vivienda, resolución por incumplimiento del vendedor (plazo de entrega), plazo esencial por pacto contractual; fuerza mayor por crisis inmobiliaria, no existe y, en todo caso, no es óbice para resolver el contrato”. En este caso, la parte compradora requería que se declarara resuelto el contrato por incumplimiento del plazo de entrega pactado. El TS entendió que el incumplimiento del plazo pactado de entrega suponía un incumplimiento esencial[1], trayendo a colación la STS de 10/09/2012, sobre el incumplimiento de la obligación de entregar la licencia de primera ocupación, para aplicar la misma doctrina.
Igualmente nítida se encontraba la STS de 28 de junio de 2012, donde la promotora se había demorado en casi un año respecto a la fecha de entrega pactada, por lo que el TS dio por resuelto el contrato, pues se trataba de un “retraso intolerable”. En la STS de 10 de junio de 2013, caso en el que tampoco se había pactado que la obligación de entregar la licencia tuviera el carácter de esencial, pero la falta de licencia se debía al incumplimiento de las normas urbanísticas, lo que podía impedir su concesión definitiva, ya que la corporación local había revocado la licencia y abierto un expediente de disciplina urbanística que podía conducir incluso a la demolición de lo construido, por lo que el incumplimiento de la promotora fue declarado como esencial y el TS declaró haber lugar a la resolución del contrato solicitada. En la STS de 9 de octubre de 2013 y en la STS de 25 de octubre de 2013, el TS remachó la misma doctrina, unido a la incertidumbre sobre si finalmente se obtendría la licencia de primera ocupación[2].
No obstante, en la STS de 1/4/2014, el TS entendió que el retraso en la concesión de la licencia era poco significativo y causado por la tardanza normal de la actividad administrativa, sin que las expectativas de las partes hubieran quedado frustradas, concluyendo que se trató de un comportamiento oportunista de los compradores. Similar situación jurídica se plasmó en la STS de 30/12/2015, donde el órgano Supremo retorna la denuncia en el comportamiento oportunista del comprador. En la STS de 13/1/2015 se plantea la resolución de un caso de compraventa de viviendas en construcción y resolución de contrato, con un matiz distinto: la devolución de cantidades anticipadas, no ingresadas por el vendedor en la cuenta especial prevista en la Ley 57/1968, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, modificada posteriormente por la Disposición Adicional Primera de la LOE de 1999[3].
El TS entendió que una vez que la parte compradora ha ingresado las cantidades adelantadas a la aseguradora, la cuestión de si lo ha hecho en la cuenta especial establecida en la póliza o en otra distinta, es una cuestión interna entre la vendedora y la aseguradora que no afecta a los derechos de los compradores, y los derechos que según la Ley corresponden a los compradores conforme a la Ley 57/1968 no pueden ser válidamente renunciados en la póliza del seguro. Según el profesor, la cuestión de especial interés en la jurisprudencia ha sido la relativa a la aplicación del art. 3[4] de la derogada Ley 57/1968, cuando el comprador alegaba la aplicación de este precepto en los casos en los que se había producido un retraso, pero la vivienda estaba ya terminada y en disposición de ser entregada, sin que la parte compradora hubiera optado con anterioridad por la rescisión o resolución a que se refería el art. 3. La STS de 5/5/2014 razonó débil doctrina al respecto, rechazando la resolución, pues la vivienda ya estaba finalizada y lista para su entrega[5].
Tuvo que llegar la STS de 20/1/2015, para establecer más nítidamente que la aplicación del art. 3 de la Ley 57/1968 no requería de más requisitos[6] para proceder a la resolución del contrato, siempre y cuando esa opción se ejercitara antes de que la vivienda estuviera concluida y fuera requerida la parte compradora para el cumplimiento del contrato, rectificando con ello el criterio anterior del TS que había sido establecido en la STS de 9/6/1986. Para terminar, en la STS de 6/1/2015, ante el dilema de si el incumplimiento por parte del promotor de otorgar el aval en garantía de las cantidades percibidas a cuenta supone un incumplimiento contractual que permitiera al comprador suspender su obligación de pago del precio o resolver el contrato por incumplimiento de una obligación esencial conforme al art. 1124 CC, el TS entendió que conforme al principio de buena fe y la doctrina de los actos propios, debía distinguirse dos fases: la de construcción del inmueble y en la que la obra había sido terminada y la vivienda se encuentra lista para ser entregada (Fuente de la imagen: pixabay).
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[1] No constaba, sin embargo, el tiempo de retraso en la entrega.
[2] Por contravención de la normativa urbanística, lo que suponía un incumplimiento grave de la promotora.
[3] Que a su vez ha sido objeto de modificación por la Ley 20/2015, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que ha derogado la Ley 57/1968.
[4] “Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 por 100 de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda”.
[5] Entendiendo que en tales casos no era posible resolver el contrato.
[6] los del art. 1124 CC.