Saneamiento por sentencia firme

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Hace unos años, me comentó un compañero que un tercero le había vendido una propiedad sin especificarle la existencia de una servidumbre no aparente. Cuando se dio cuenta, tal fue su desagrado que decidió rescindir la operación, a lo que el vendedor se negó, proponiéndole éste la alternativa de una indemnización. Pero él no quería compensación o resarcimiento. Sencillamente, si hubiera conocido la existencia de esa carga, no hubiera comprado la finca y punto. Se vio obligado a pleitear y parece que al final le dieron la razón. La semana pasada, recordé[1] la historia anterior, cuando escuchaba a Beatriz en su lección magistral, primero, y en clase, después, disertar sobre el saneamiento por evicción, codificado en los artículos 1.475 a 1.483 del Código Civil (CC) español.

Siguiendo las ideas claves desarrolladas por la profesora, la evicción supone la privación al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho de tercero anterior a la compraventa, de la cosa comprada, total o parcialmente[2]. En este caso, el vendedor estará obligado al saneamiento que corresponda, siempre que resulte probado que se le notificó la demanda de evicción a instancia del comprador[3], pues si faltase esa notificación el vendedor no estará obligado al saneamiento[4]. Ojo, porque el saneamiento no podrá exigirse hasta que haya recaído sentencia firme, por la que se condene al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma[5]. Otra cuestión, de las que conocí es que el vendedor responderá de la evicción aunque nada se haya expresado en el contrato.

Ahora bien, los contratantes, sin embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor[6]. Cierto que se podrá pactar la exención de esta obligación, pero si hubiera mediado mala fe del vendedor[7], ese pacto de exención será nulo[8]. Finalmente, cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado sobre este punto, si la evicción se ha realizado, tendrá el comprador derecho a exigir del vendedor conceptos tales como la restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, los frutos o rendimientos, las costas del pleito, los gastos del contrato, los daños e intereses y los gastos voluntarios o de entretenimiento o decoración, si se vendió de mala fe. Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

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[1] En la disciplina Derecho Privado de los Contratos II.

[2] Art. 1.475 CC.

[3] Notificación en los términos indicados en el art. 1.482 CC.

[4] Art. 1.481 CC.

[5] Art. 1.480 CC.

[6] Art. 1.475 CC.

[7] En cuanto que conocía antes de la celebración del contrato ese riesgo de evicción y su causa y se lo ocultó al comprador.

[8] Art. 1.476 CC.