Transformando Nuestros Espacios

Fuente de la imagen: mvc archivo propio

El ordenamiento jurídico del Suelo y la Rehabilitación Urbana de mi país (M. Velasco, 2016)[1], intentó unificar, aclarar y armonizar distintas normativas previas, con la finalidad de evitar la dispersión de las leyes estatales en esas materias urbanísticas, estableciendo para todo el territorio español, las condiciones básicas que aseguraran la igualdad en cómo se ejercen los derechos y cumplimiento de los deberes de la ciudadanía relacionados con el suelo, según lo que marca la Constitución Española (CE), a la par que promover y fomentar un desarrollo urbano que fuera sostenible, competitivo y eficiente. ¿Cómo lo hace? Impulsando la rehabilitación de edificios y la mejora y renovación de las zonas urbanas ya existentes, todo ello para garantizar una buena calidad de vida y el derecho a una vivienda digna para todas las personas, así como sentando las bases económicas y medioambientales de cómo se rige el suelo legalmente, cómo se valora y la responsabilidad que tienen las administraciones públicas en este asunto. En el centro de todo se encuentra el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, dicho de otra forma: que el suelo debe usarse en beneficio de toda la sociedad, equilibrando las necesidades de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de trato y oportunidades, la salud y la seguridad de las personas, y la protección del medio ambiente. Por ejemplo, este principio implica usar los recursos naturales de manera inteligente, proteger el campo y los paisajes, evitar riesgos para la salud y la seguridad públicas, y reducir al mínimo la contaminación del aire, el agua y el suelo.

En las ciudades, las políticas públicas deben buscar que haya competitividad, sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión en el territorio, eficiencia energética y una mezcla variada de usos, procurando que el suelo se encuentre bien equipado y se use de forma eficiente, incluyendo facilitar que la gente pueda vivir en viviendas que sean su hogar habitual, en un entorno seguro, saludable, al que todas las personas accedan fácilmente y que esté integrado socialmente, con servicios que minimicen la contaminación y el consumo de recursos. Igualmente, se pretende fomentar la actividad económica y social, así como la adaptación, rehabilitación y ocupación de viviendas que estén vacías o en desuso, garantizando la accesibilidad universal a edificios e infraestructuras[2]. Se promueve una movilidad sostenible que dé prioridad al transporte público, a ir a pie y en bicicleta, en lugar de depender tanto del coche, impulsando la protección del aire, el uso de materiales respetuosos con el medio ambiente y la prevención de la contaminación por ruido y residuos, priorizando las energías renovables. La norma detalla tanto los derechos como los deberes de la ciudadanía en lo referente al suelo y el urbanismo. Entre los derechos se incluye el de disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, el acceso a las instalaciones públicas y servicios colectivos sin discriminación, el derecho a la información sobre cómo se ordena el territorio y el urbanismo, y la participación efectiva en la elaboración y aprobación de los planes urbanísticos, por ejemplo, presentando alegaciones o propuestas.

La ciudadanía puede ejercer la acción pública para asegurar que se cumplan las normativas urbanísticas. En cuanto a los deberes, toda persona debe respetar y conservar el medio ambiente y el paisaje, evitar actividades que puedan ser molestas o peligrosas, usar de forma racional los bienes públicos y respetar el patrimonio arquitectónico y cultural. Los propietarios de terrenos y edificios tienen el deber general de usar sus propiedades de manera compatible con la ordenación urbanística y de mantenerlas en condiciones adecuadas de seguridad, salubridad y accesibilidad universal. El deber legal de conservación de los edificios implica realizar las obras necesarias hasta un límite que es la mitad del valor actual de construcción de un inmueble nuevo similar[3]. En cuanto a la propiedad del suelo, tiene un régimen estatutario, lo que significa que los derechos y deberes de quienes poseen una propiedad están definidos y limitados por los usos y destinos específicos que establezcan las leyes de ordenación territorial y urbanística. La simple expectativa de poder construir sobre un terreno no otorga un derecho patrimonial; este derecho solamente se hace efectivo cuando la construcción se realiza y siempre que se cumplan los deberes y las cargas que impone la normativa. La ley distingue entre actuaciones de transformación urbanística, que implican cambiar un suelo rural a urbanizado o renovar urbanizaciones existentes (como convertir un campo en un nuevo barrio con calles y servicios)y actuaciones edificatorias, que se refieren a construir nuevos edificios, reemplazar los existentes o rehabilitar los ya construidos.

La iniciativa para estas actuaciones puede ser tanto pública como privada. Es decir, tanto las administraciones como los particulares (propietarios o no) pueden proponerlas. Los particulares deben colaborar en la acción urbanística, pero la administración pública es siempre la que dirige el proceso. En las actuaciones urbanas, pueden participar comunidades de propietarios, cooperativas de viviendas, titulares de derechos sobre inmuebles y empresas, y pueden formar asociaciones administrativas para gestionar obras o crear fondos para la conservación y rehabilitación. La participación en la ejecución de estas actuaciones debe buscar, siempre que sea posible, una distribución justa de las cargas y los beneficios. Un aspecto importante es el derecho de realojamiento y retorno. Si una actuación urbana requiere desalojar a personas que residen legalmente en su vivienda habitual, se les debe garantizar un realojamiento en una vivienda adecuada. En algunos casos, como los de alquiler por obras de rehabilitación, también tienen derecho a retornar a su vivienda una vez finalizadas las obras. Por ejemplo, si una comunidad de vecinos tiene que abandonar temporalmente sus casas por una reforma importante, la ley busca que puedan volver o se les ofrezca una solución similar. Asimismo, se contempla el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), herramienta que permite a las administraciones solicitar a los propietarios de edificios de viviendas colectivas que demuestren el estado de conservación de sus inmuebles, si cumplen la normativa de accesibilidad universal y su nivel de eficiencia energética.

Para regular el mercado de terrenos y facilitar el desarrollo urbanístico, las administraciones adquieren y gestionan los Patrimonios Públicos de Suelo, terrenos que se destinan preferentemente a la construcción de viviendas con algún tipo de protección pública (como viviendas de precio limitado o social) o a otros usos de interés social. En cuanto a las valoraciones, se establecen los criterios para tasar el suelo, las construcciones y los derechos relacionados, especialmente relevante, por ejemplo, en casos de reparto de beneficios y cargas, para fijar el precio justo en las expropiaciones o para determinar la responsabilidad de la administración. El suelo rural se valora basándose en la renta que podría generar su explotación, mientras que el suelo urbanizado se tasa considerando el uso y la edificabilidad permitidos por la planificación urbanística. La expropiación forzosa por razones de ordenación territorial y urbanística también está regulada. Esto ocurre cuando la administración necesita un terreno o una propiedad para un fin público y lo adquiere, pagando una indemnización justa. La aprobación de los planes urbanísticos puede implicar la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupar esos bienes. El precio justo (justiprecio) se fija siguiendo los criterios de esta ley y, si hay acuerdo, puede pagarse incluso entregando otra propiedad en lugar de dinero. Finalmente, se enfatiza la transparencia y eficacia en la gestión pública urbanística. Todos los planes urbanísticos y acuerdos deben ser públicos y someterse a un periodo de información para que la ciudadanía pueda consultarlos[4]. Fuente de la imagen: mvc archivo propio.

______________

[1] Velasco-Carretero, Manuel (2016). Marco Jurídico Suelo y Rehabilitación Urbana. Sitio Economía Sostenible. Visitado el 5/2/2026.

[2] Lo que significa que, por ejemplo, los edificios y los medios de transporte deben estar diseñados para que todas las personas, incluidas aquellas con discapacidad, puedan utilizarlos sin dificultad.

[3] Por ejemplo, si un edificio necesita reparaciones importantes para ser seguro o accesible, la persona propietaria debe costearlas hasta ese límite.

[4] Además, se reconoce la acción pública para que cualquier persona pueda exigir el cumplimiento de la legislación urbanística ante las autoridades administrativas y judiciales, lo que permite a la ciudadanía supervisar y velar por el respeto de las normas que configuran nuestro entorno urbano y territorial.