Tu Suelo, Tu Ciudad

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Agradable sobremesa, participando en una mesa redonda, a la que me invitaron los compañeros Paco y María José (Muchas Gracias), que giró en torno a las bases del Régimen del Suelo y Rehabilitación Urbana en mi país (M. Velasco, 2016)[1], Real Decreto Legislativo 7/2015, aprobado como un texto único con la intención de organizar y clarificar normas anteriores que estaban dispersas, con la finalidad de unir y poner en orden lo que decían la antigua Ley de Suelo de 2008 y partes de la Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas de 2013, buscando evitar que la gente tuviera que consultar muchos documentos distintos. De hecho, el nombre de la ley ya no incluye "regeneración y renovación urbanas", porque se consideró que el término "rehabilitación urbana" ya abarca todo eso de forma más sencilla y común[2]. El propósito principal era establecer unas condiciones básicas que aseguran la igualdad en todo el país cuando hablamos de los derechos y deberes relacionados con el suelo. Un contrafuerte básico fue el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, que significa que todas las decisiones públicas sobre cómo se usa y transforma el suelo deben buscar un equilibrio. Se trata de usar los recursos naturales de forma inteligente, pensando tanto en la economía y el empleo, como en la unión de la sociedad (cohesión social), la igualdad de oportunidades, la salud y la seguridad de todas las personas y, por supuesto, la protección del medio ambiente y del patrimonio cultural. La normativa intentaba impulsar la eficiencia energética, la reducción de la contaminación y una mejor calidad de vida en las ciudades, sin olvidar que los gobiernos tienen la responsabilidad de promover que estos derechos y deberes sean efectivos para toda la ciudadanía, buscando un resultado equilibrado en cómo se ocupa y cambia el suelo. Ciertamente, todas las personas tenemos derechos muy importantes relacionados con esto[3]. 

Igualmente, tenemos derecho a informarnos sobre los planes y decisiones de ordenación del territorio y del urbanismo y a participar de forma activa en su elaboración y aprobación, haciendo alegaciones o propuestas y recibiendo una respuesta motivada. Pero con los derechos vienen los deberes: es nuestra responsabilidad respetar y ayudar a conservar el medio ambiente y el paisaje, evitando contaminar el aire, el agua o el suelo. El caso es que debemos usar de manera racional y adecuada los bienes públicos y los servicios que nos ofrecen las ciudades y proteger el paisaje urbano y el patrimonio arquitectónico y cultural. Pero el derecho a la propiedad del suelo no es ilimitado; es de carácter estatutario, lo que significa que está unido a unos destinos específicos que marca la legislación urbanística, siendo necesario conceptualizar que la posibilidad de construir o edificar sobre un terreno no es un derecho automático que viene con la propiedad, sino que solamente se "gana" ese derecho cuando la edificación se hace realidad y siempre que se cumplan los deberes y responsabilidades propias del tipo de suelo. De hecho, cualquier obra o edificación necesita una aprobación o autorización administrativa explícita. El derecho de propiedad incluye el uso, disfrute y disposición del suelo, pero siempre siguiendo su clasificación, características y el destino que tenga en cada momento, abarcando el vuelo y el subsuelo, hasta donde lo permitan los planes urbanísticos y las leyes. El ordenamiento jurídico distingue dos situaciones básicas del suelo: el suelo rural y el suelo urbanizado. El suelo rural es aquél que se protege de la urbanización[4] , donde los propietarios pueden usar, disfrutar y disponer de sus terrenos de acuerdo con su naturaleza, principalmente para usos relacionados con la agricultura, la ganadería o la explotación forestal. Solamente de manera excepcional y bajo condiciones muy específicas, se pueden autorizar otros usos de interés público o social. 

En cuanto al suelo urbanizado, es el que ya forma parte de una red urbana, con sus calles, dotaciones (como parques o equipamientos) y parcelas, y que cuenta con las infraestructuras y servicios necesarios para las construcciones existentes o previstas. En este caso, los propietarios tienen el derecho de completar la urbanización si fuera necesario, y de edificar en los plazos establecidos por la normativa, manteniendo siempre la edificación en buen estado. Independientemente de si el suelo es rural o urbanizado, todas las personas propietarias tienen el deber general de conservar sus terrenos, instalaciones y edificaciones, es decir, mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad y accesibilidad universal, evitando riesgos como la erosión, incendios o inundaciones y garantizando la seguridad pública y la prevención de la contaminación. En el caso de los edificios, este deber de conservación implica realizar obras hasta un límite: la mitad del valor actual de construcción de un edificio nuevo equivalente. Si la Administración Pública (AP) ordena obras que superen este límite para conseguir mejoras de interés general, el coste adicional lo pagará la propia AP. La normativa regula las actuaciones de transformación urbanística (que urbanizan suelo rural o reforman urbanizaciones existentes) y las actuaciones edificatorias (como la nueva construcción o la rehabilitación de edificios), acciones que conllevan deberes para quienes las promueven. Por ejemplo, deben entregar a la AP el suelo reservado para calles, parques, zonas verdes y otras dotaciones públicas, debiendo ceder un porcentaje del suelo libre de cargas para el patrimonio público de suelo, que se destina a fines como la construcción de viviendas protegidas, siendo su responsabilidad costear y ejecutar las obras de urbanización y las infraestructuras necesarias para conectar con las redes generales de servicios. 

Un aspecto humano básico es que deben garantizar el realojamiento de las personas que ocupen legalmente los inmuebles y que deban ser desalojadas, siempre y cuando sea su residencia habitual, así como su derecho de retorno si corresponde. En cuanto a las valoraciones de inmuebles, se establecen criterios para cuando se necesite calcular el valor de un terreno, construcción o derecho sobre ellos[5]. El valor del suelo se calcula según su situación (rural o urbanizada), sin tener en cuenta expectativas de construcción que aún no se hayan hecho realidad en el suelo rural. Otro punto importante es el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE). Los propietarios de edificios residenciales con varias viviendas pueden ser requeridos por la AP para que demuestren cómo están sus inmuebles. Este informe evalúa el estado de conservación del edificio, si cumple con la normativa de accesibilidad universal y su nivel de eficiencia energética. Esta información es útil para identificar edificios que necesitan ser rehabilitados o mejorados. Finalmente, se aborda la función social de la propiedad y la gestión del suelo, que incluye la creación de patrimonios públicos de suelo, que son como "reservas" de terrenos que la AP adquiere para regular el mercado, hacer actuaciones públicas y facilitar los planes urbanísticos. Los bienes y recursos de estos patrimonios deben destinarse principalmente a la construcción de viviendas protegidas o a otros usos de interés social. Asimismo, se regula el derecho de superficie, que permite a una persona construir en un terreno que no es suyo, manteniendo la propiedad temporal de lo edificado. Concluyendo, esta normativa buscaba que el desarrollo del territorio español y de ciudades fuera equitativo, transparente y respetuoso con el medio ambiente y las personas, estableciendo un marco legislativo para los derechos y deberes de todos los actores involucrados.

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2016). Bases del Régimen del Suelo y Rehabilitación Urbana en España. Sitio Gestión Empresarial. Visitado el

[2] Esta norma entró en vigor al día siguiente de su publicación, el 31 de octubre de 2015.

[3] Por ejemplo, el derecho a disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, que sea nuestro hogar y esté libre de ruidos o contaminantes que superen los límites permitidos, en un entorno y un paisaje apropiados. 

[4] Aquí se incluyen, por ejemplo, los terrenos protegidos por leyes de naturaleza o patrimonio o aquéllos con valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos o, incluso, los que tienen riesgos naturales como inundaciones. 

[5] Relevante en casos como las expropiaciones, las ventas o sustituciones forzosas o para determinar si la AP debe pagar una indemnización.