El tamiz decisorio de la Junta de Vecinos

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Por textos como “Hasta en la sopa”, “Comunidades de Propietarios y LOPD” o el explícito “Orgullosa de su administrador de fincas”[1], sabes de una de mis especialidades, ahora reconvertida por la Universidad de Málaga en un título propio, Estudios Inmobiliarios, reconocido por el Consejo Europeo de Profesiones Inmobiliarias (CEPI). También conoce esta competencia profesional un familiar, que en la actualidad es presidente de una Comunidad de Propietarios y anda enfrascado en el saneamiento financiero y reestructuración del edificio sujeto a la normativa española sobre propiedad horizontal. Así que tendré que hacer uso del crédito horario anual en materia de acciones pro-bono y le pasaré a su Junta Directiva el impreso justificativo correspondiente para que me lo firmen, porque no hace más que bombardearme con preguntas y, claro, se me viene a la mente dichos como “donde hay exceso de confianza, se corre el riesgo de dar asco” o aquella reflexión que circula en algunos foros virtuales relacionada con el valor del servicio profesional, cuando se paga bien y pronto por un consejo o asesoramiento de un tercero, ajeno o extraño y, por el contrario, presuntamente se ningunea técnicamente o, lo que puede ser peor, no se valora económicamente la opinión profesional de un familiar o amigo, por mucho curriculum o solvencia técnica que éste esgrima. Eso sí, si por falta de especificaciones o “vete tú a saber”, la opinión se cuestiona, ya tienes el “sambenito” durante toda la relación futura[2].

Bromas y reflexiones aparte, le sugerí al querido familiar que, por prudencia o tranquilidad, cualquier acción judicial relacionada con vicios constructivos de los elementos comunes o privativos, debería pasarla previamente por la Junta de vecinos de la comunidad y obtener el expreso acuerdo de ese órgano “comunero”. Pero, claro, hete que llegó el documentado y retribuido experto de turno y puso en entredicho esa “sugerencia”, apuntando el art. 13.3 de la ley de Propiedad Horizontal (LPH) que dice “El Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten” y, por si fuera poco, apuntó, parece ser con inusitada vehemencia, que “sólo se necesita acuerdo previo de la junta cuando se esté ante la acción de cesación de actividades molestas (art. 7.2 LPH) y por la reclamación de cuotas impagadas vía procedimiento monitorio (Art. 21 LPH)". Reconociendo la base doctrinal que subyace en esa abstracción o crítica vertida por el “asesor” del familiar, y antes de pasar a mi argumentación, apuntar que se le ha olvidado el art. 10 de la LPH, modificado por la Ley 8/2013, donde se robustecen las atribuciones del presidente de la comunidad, por ejemplo, permitiéndole autorizar trabajos de mantenimiento sin necesitar acuerdo previo de la junta, incluso cuando pueda suponer transformación del propio título constitutivo o de los estatutos de la comunidad .

Pero cuando recomiendo a mi familiar que ese tipo de decisiones “presidenciales” se pasen por el tamiz de la junta, no ya porque informar “sí o sí” a ese órgano es lo lógico (ya puestos, pues se pide su Vº Bº y mejor así), sino porque la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) es clara al respecto. A título orientativo y no excluyente, voy a transcribir textos de algunas de las demoledoras sentencias. STS de 19 Febrero 2014: “No resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al Presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la Comunidad. En definitiva, es reiterada la jurisprudencia de esta Sala, que declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente para ejercitar acciones judiciales en defensa de ésta salvo que el Presidente actúe en calidad de copropietario o los Estatutos dispongan expresamente lo contrario (STS 27/03/12, 12/12/12)”. STS de 11 Abril: “La necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para el ejercicio de acciones judiciales, como presupuesto de legitimación de las misma...”. Así que, ante la duda, se somete al tamiz decisorio de la junta de vecinos y ya está.

Lo que pretende el TS se recoge en su Sentencia de 10/10/2011: “Se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, lo que se consigue sometiendo al conocimiento de la junta de propietarios la cuestión que se somete a la decisión judicial, habida cuenta del carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente”. Por tanto, aunque la LPH sólo exige el acuerdo previo en los casos de cesación de actividades que resulten dañosas (art. 7.2 ) y de reclamación de cuotas (art. 21), no es juiciosa para el TS la tesis de que la facultad de representación genérica atribuida permita decidir de forma unilateral sobre cuestiones trascendentales[3]. Así que es necesario el previo acuerdo de la comunidad de propietarios que “legitime al presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquél no resulte necesario en los casos en los que los estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario”. La Sentencia del Juzgado de Primera Instancia 15 de Málaga (España)[4] dice: “Por lo expuesto, se reitera como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, salvo que el presidente actúe en calidad de copropietario o los estatutos expresamente dispongan lo contrario”.

Para finalizar (y ser justos), tengo que reconocer que el TS va matizando su doctrina, aceptando, en determinados casos, la actuación del presidente siempre que ésta vaya en armonía con la decisión previa de la junta. Así, la STS de 12 diciembre 2013, RJ 2013\370), argumenta: “La correcta o incorrecta formación del quórum para iniciar acciones legales contra el comunero no convierte en legales unas obras desautorizadas por un acuerdo anterior cuya legalidad resulta evidente por efecto de la caducidad de la acción formulada para obtener su nulidad, porque el acuerdo a que se refiere el motivo se limita a dar vía libre a la comunidad para emprender los trámites legales necesarios para recuperar aquellos espacios comunes alterados, dando carácter ejecutivo a un acuerdo previo que lo prohibía, y ello no es más que la expresión clara y evidente de su derecho a la tutela judicial efectiva ante lo que considera una actuación contraria a los estatutos por parte de uno de los comuneros, como así se deduce de la propia sentencia, que no se argumenta exclusivamente sobre la validez del acuerdo alcanzado unos meses después, respecto de la doble mayoría, sino sobre las facultades del presidente de la comunidad que "no debe quedar supeditado al acuerdo de la Junta de Propietarios, pues ante la violación de normas de la Ley de Propiedad Horizontal y estatutaria, goza de la precisa legitimación causal para proceder a ejercitar las acciones que competen a la Comunidad en defensa de los intereses generales, cuando, además, el acto perturbador se realiza en franca contradicción de un acuerdo precedente de la Junta de Propietarios".

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[1] Velasco Carretero, Manuel. Hasta en la sopa (2016), Comunidades de Propietarios y LOPD (2017), Orgullosa de su administrador de fincas (2014). Sitios visitados el 11/08/2017.

[2] Así que, mejor se recomienda a un compañero o compañera y te evitas esos trances emocionales.

[3] Como pueden ser la ejecución de obras en elementos privativos que comporten alteración o afectación de los elementos comunes. 

[4] En el procedimiento 1075/2012 de 30 de septiembre de 2014.