Desde hace unos años mi país cuenta con una ley estatal integral en materia de derecho a la vivienda desde la aprobación de la Constitución Española (M. Velasco, 2023)
[1], que buscaba garantizar que toda persona pudiera ejercer el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna y adecuada en condiciones asequibles. Al establecer un marco regulatorio básico, el Estado intentaba asegurar la igualdad en el ejercicio de estos derechos y deberes a lo largo de todo el territorio. La ley introdujo un cambio de visión al sostener que la vivienda es un bien básico que debe cumplir una función social, lo que a su vez delimita y modula el derecho de propiedad. En consecuencia, las políticas públicas para garantizar el acceso a una vivienda digna y adecuada se definen como un servicio de interés general. Y es que todas las personas tienen derecho al uso y disfrute de una vivienda sin sufrir discriminación, exclusión, acoso o violencia de ningún tipo
[2]. La normativa se diseñó para proteger a las personas y hogares en situación de mayor vulnerabilidad social y económica, lo que incluía, entre otros, a las personas jóvenes, a aquéllas con discapacidad (promoviendo la accesibilidad universal en el parque de vivienda), a las familias o unidades de convivencia con menores a cargo y a quienes están en situación de sinhogarismo (ausencia de un hogar digno). Si una familia con escasos recursos se enfrenta a un desahucio de su vivienda habitual, las autoridades tienen el deber de promover su realojo adecuado y el acceso a una vivienda digna. Para atajar la escasez de oferta a precios razonables, las administraciones competentes pueden declarar ciertos ámbitos territoriales como "zonas de mercado residencial tensionado". Una zona puede recibir esta calificación si se cumplen ciertos requisitos, como que el coste medio de la hipoteca o del alquiler, sumado a los gastos y suministros básicos (luz, agua, comunidad), supere el treinta por ciento de los ingresos medios del hogar. Asimismo, puede declararse tensionada si el precio de compra o alquiler ha subido en los últimos cinco años en un porcentaje que supera en al menos tres puntos porcentuales al crecimiento del índice de precios de consumo (IPC) de la comunidad autónoma.
En estas zonas tensionadas, la norma introduce reglas específicas. Por ejemplo, los "grandes tenedores" (generalmente, quienes poseen más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o 1.500 m² construidos, aunque la cifra puede reducirse a cinco inmuebles en la zona tensionada, si se justifica) están obligados a colaborar y suministrar información sobre el uso y destino de sus viviendas a la administración. Respecto a los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas, la renta, por lo general, no podrá ser superior a la última renta del contrato anterior, una vez aplicada la actualización anual. Sin embargo, si el arrendador es un gran tenedor, la renta no podrá superar el límite máximo que se fije conforme al futuro sistema de índices de precios de referencia. Además de esto, para moderar los precios, se establece una limitación extraordinaria a la actualización anual de la renta que se aplica a todos los contratos de alquiler de vivienda habitual, independientemente de la zona: durante el período de 2024, el incremento no podrá ser superior al tres por ciento. Igualmente, se busca incrementar la oferta social y asequible mediante la creación y ampliación de los parques públicos de vivienda, que se consideran insuficientes en España comparados con otros países europeos. Para incentivar la participación privada en esta meta, se crea la figura de la vivienda asequible incentivada, que es una vivienda de titularidad privada que recibe beneficios públicos (urbanísticos o fiscales) a cambio de destinarla a alquiler a precios reducidos a personas con ingresos limitados. Finalmente, en las operaciones inmobiliarias, se refuerza la protección y transparencia. Se establece que la persona interesada en el alquiler o la compra tiene derecho a recibir información completa, veraz y accesible sobre las condiciones económicas y las características de la vivienda y del edificio, como la superficie útil y el certificado de eficiencia energética. Un cambio importante es que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán asumidos por la parte arrendadora. Por ejemplo, si una persona alquila un piso a través de una agencia, el propietario del inmueble, y no el inquilino, es quien debe pagar la comisión de la agencia.
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[2] Por ejemplo, la normativa obliga a las administraciones a prevenir y actuar contra el acoso inmobiliario, entendido como cualquier acción u omisión con abuso de derecho que busque perturbar el uso pacífico de la vivienda para forzar a la persona a adoptar una decisión no deseada.
