Tela jurídica en materia de apartamentos turísticos

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Si eres follower de este sitio sabes que en más de una ocasión he tratado de manera general y específica lo relativo a las viviendas turísticas[1]. En "Comunidades de Propietarios y Viviendas Turísticas"[2] apuntaba que no era pacífica la convivencia jurídica de las comunidades de vecinos y los apartamentos turísticos debido a un incompleto, dispar o desordenado ordenamiento jurídico configurado por el legislador español, faltando todavía “mucha tela que cortar”, por lo que sólo queda esperar unificación de doctrina por parte del Tribunal Supremo (TS), en aspectos tales como puede ser la situación de las comunidades de propietarios respecto a las viviendas turísticas. Y en eso parece que anda el TS, "cortando tela jurídica en materia de apartamentos turísticos", ya que, a tenor de lo que informa el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ), ha dictado dos sentencias en las que el Supremo avala el veto de los apartamentos turísticos en las comunidades de propietarios que prohíben expresamente en sus estatutos la utilización de las viviendas para ejercer una actividad económica, considerando que el alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad económica.

El TS apunta que en ninguno de los casos examinados se trata de aplicar la nueva regulación de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, sino de determinar si en los estatutos comunitarios existe una prohibición de destinar los pisos al uso turístico. En una de las sentencias, la Sala da la razón a la comunidad de propietarios, ordenando el cese de la actividad de alquiler turístico que se desarrolla[3], concluyendo que si se aplican los estatutos sociales resulta que concurre una prohibición estatutaria, cuya validez no se discute, conforme a la cual en los departamentos independientes del edificio -viviendas- no podrán ejercerse actividades profesionales, empresariales, mercantiles o comerciales de ningún tipo; reservándose su uso al de carácter exclusivamente residencial. Para la Sala, la actividad desplegada por la parte demandada tiene “naturaleza empresarial y comercial, prestada por una sociedad mercantil,

Esa actividad mercantil implica prohibición estatutaria inscrita, que vedaba el destino de los referidos inmuebles como viviendas de uso turístico[4]. A la misma conclusión llega el tribunal en el otro asunto resuelto en una segunda sentencia que afecta a algunos propietarios de viviendas, que demandaron a su comunidad con el fin de que se anulara la prohibición recogida en las normas del edificio por la promotora, e incluidas en los contratos de compraventa de viviendas, que establecía que quedaba terminantemente prohibida la realización de actividad económica alguna[5], salvo que la propia subcomunidad del portal lo autorizara por unanimidad. A la vista de la legislación sectorial turística[6], la Sala subraya “la condición de actividad económica de la actividad de alquiler de las viviendas que se ofrezcan o comercialicen como alojamiento por motivos turísticos o vacacionales, y que son cedidas temporalmente por la persona propietaria, explotadora o gestora y comercializadas directamente por ella misma o indirectamente, a terceros, de forma reiterada o habitual y a cambio de contraprestación económica”.

Añade que “el que el desempeño de esa actividad comporte una serie de requisitos y condiciones, incluidos los de funcionamiento, implica la prestación de una serie de servicios y la asunción de determinados deberes inherentes a la comercialización de las viviendas para uso turístico que determinan que la actividad y la prestación del servicio turístico se desarrolle en la propia vivienda”. “El alquiler de viviendas para uso turístico es una actividad incluida en la prohibición estatutaria”, pues es una actividad económica[7] caracterizada por ser uso distinto del de vivienda y en los que “concurre un componente comercial, profesional o empresarial”, interpretación en línea con la jurisprudencia de la Sala acerca de que “las limitaciones tienen que ser claras, precisas y expresas porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, que no es otra que prohibir que en las viviendas se ejercite una actividad económica con un carácter comercial, profesional o empresarial como sucede con los apartamentos turísticos”. Fuente de la información: CGPJ.

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[1] Textos como Apartamentos turísticos y Hacienda, Hacienda y alquiler de viviendas turísticas, Medidas en materia de vivienda, La industria del turismo, Destinos Turísticos Inteligentes, Fiscalidad alquiler turístico colaborativo digital, son prueba de ello. Sitios visitados el 14/12/2023.

[2] Velasco Carretero, Manuel. Comunidades de Propietarios y Viviendas Turísticas, 2023. Sitio visitado el 14/12/2023.

[3] En dos pisos de este edificio de 20 de plantas, con un portal independiente de acceso a las viviendas y otro a los locales situados en las plantas tercera a séptima.

[4] Sometidas al régimen jurídico del Decreto 48/2016, de 10 agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico de Asturias.

[5] Oficina, despacho, consulta, clínica, etc.

[6] De la Comunidad Autónoma y las ordenanzas municipales aplicables.

[7] Equiparable a las actividades económicas que a título ejemplificativo se enumeran en la Norma Quinta de los Estatutos.