Convivencia Vecinal y Alquileres Turísticos

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Si eres follower de este sitio, sabes que la temática de arrendamientos urbanos, alquileres y comunidades de propietarios, la he tratado en más de una ocasión. A ello se une que el supuesto rol de letrado que se me atribuye propicia la típica consulta doméstica en temáticas jurídicas como la que comienzo. En este caso acerca de alquileres turísticos y comunidades de propietarios (CP), sobre la que escribí en el sitio iurepost (M. Velasco, 2024)[1], donde me hacía eco de la Sentencia 1.233/2024 del Tribunal Supremo de mi país (TS)[2], que trata de la Prohibición de Alquileres Turísticos en Comunidades de Propietarios. Y es que, en un contexto donde el uso de propiedades para alquiler turístico ha generado un intenso debate, este Fallo se erige como un hito significativo en la interpretación de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), al abordar la validez de un acuerdo adoptado por una CP que prohíbe el uso de pisos para fines turísticos, un tema que ha suscitado diversas opiniones y conflictos entre propietarios y comunidades. La controversia se origina en una demanda interpuesta[3] contra una CP[4]. La demandante argumentaba que el acuerdo de la CP[5], que limitaba el uso de los pisos para alquiler turístico, era nulo. Sin embargo, el Juzgado[6] desestimó la demanda, confirmando la validez del acuerdo y absolviendo a la CP de todas las pretensiones en su contra. El caso fue apelado ante la Audiencia Provincial (AP)[7], que[8] también desestimó el recurso de apelación[9], argumentando que la prohibición de actividades que limitan el uso de los pisos, como el alquiler turístico, no contraviene la LPH, sino que se ajusta a su interpretación literal. En este sentido, el Tribunal consideró que la prohibición de una actividad específica en las viviendas privativas constituye un límite a su uso, lo que está en consonancia con el art. 17.12 de la LPH[10]., en relación con el art. 5, apartado  e) de la LAU[11].

Fuente de la imagen: Orgullosa de su administrador de fincas (M. Velasco, 2014)

El TS, al revisar el caso, decidió desestimar el recurso de casación[12], reafirmando la postura de las instancias inferiores y subrayando que la interpretación del artículo 17.12 de la LPH no sólo permite, sino que también justifica la adopción de acuerdos que prohíban el uso turístico de las propiedades en comunidades de propietarios, enfoque basado en la necesidad de proteger la convivencia y el uso adecuado de los espacios comunes, así como en la preservación del carácter residencial de los edificios. Este dictamen tiene importantes repercusiones para las comunidades de propietarios en España, estableciendo un precedente claro sobre la capacidad de las comunidades para regular el uso de las propiedades en función de su naturaleza residencial, lo que implica que las comunidades pueden adoptar acuerdos que limiten o prohíban el alquiler turístico, siempre que se respeten los procedimientos establecidos en la LPH. Por otra parte, se refuerza la idea de que los derechos individuales de los propietarios deben equilibrarse con el interés colectivo de la comunidad. En un momento en que el turismo y el alquiler a corto plazo están en auge, el fallo proporciona un marco legal que puede ayudar a mitigar los conflictos entre propietarios y comunidades, promoviendo una convivencia más armoniosa. En síntesis, el veredicto es un claro ejemplo de cómo el marco legal del país puede adaptarse a las realidades cambiantes del mercado inmobiliario. Al reafirmar la autoridad de las comunidades de propietarios para regular el uso de las propiedades, el TS protege los derechos de los propietarios y garantiza la convivencia y el bienestar de todos los residentes. Puede que la resolución se convierta en referente para futuras disputas en el ámbito de la propiedad horizontal en España. Fuente de la información: texto referenciado y STS 1.233/2024. Fuente de las imágenes: mvc archivo propio.

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[1] Velasco-Carretero, Manuel (2024). Alquileres Turísticos y Comunidad de Propietarios. Sitio iurepost. Visitado el 13/10/2024.

[2] Tribunal Supremo. Sala de lo Civil. PLENO. Sentencia núm. 1.233/2024. Fecha de sentencia: 03/10/2024. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.

[3] Por las entidades Borenstein & Ben Avi, Gmbh y Viascouletre, S.L.

[4] De Marbella.

[5]Adoptado en la Junta General Ordinaria del 20 de julio de 2019.

[6] De Primera Instancia n.º 3 de Marbella.

[7] De Málaga.

[8] En una sentencia del 2 de enero de 2023.

[9] Presentado por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.

[10] "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".

[11] Ley de Arrendamientos Urbanos: "La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística".

[12] Interpuesto por Borenstein & Ben Avi, Gmbh.