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Desde mediados de noviembre, en el marco de la disciplina Derechos Reales, he estado participando en un foro promovido por Beatriz, sobre cuestiones controvertidas y actuales de derechos reales
limitados. El objetivo de la profesora no era otro que los participantes reflexionaran, argumentaran y discutieran sobre diversas cuestiones en materia de distintos derechos reales limitados. El foro se inició con la propuesta de debatir sobre la posible alternativa del derecho de usufructo o del derecho de habitación al alquiler (social) como solución a los actuales procesos de desahucio alzamiento por ejecuciones hipotecarias. Antes de iniciar mi participación en el debate, Sergio me recomendó (Gracias) la lectura de tres artículos de tres ordenamientos jurídicos, que me tomo la libertad de transcribírtelos a continuación. En primer lugar, el artículo 25.1 de la Declaración Universal de Derechos Humanos.- “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios; tiene asimismo derecho a los seguros en caso de desempleo, enfermedad, invalidez, viudez y otros casos de pérdida de sus medios de subsistencia por circunstancias independientes de su voluntad.”
Seguidamente, el artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales (párrafo 1).- “Los Estados partes reconocen el derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de las condiciones de existencia. Los Estados partes tomarán medidas apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional fundada en el libre consentimiento”.
Y finalmente, el artículo 47 de la Constitución Española (CE).- "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Creo que en este mismo contexto jurídico, se exhorta a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación". Ya en materia, acerca de la posible alternativa del derecho de habitación al alquiler social como solución a los actuales procesos de desahucio alzamiento por ejecuciones hipotecarias, intervení apuntando que constituirían una interesante solución que permitiría a las personas que sufren esas situaciones poder seguir realizando las tareas de subsistencia diaria en sus viviendas ejecutadas o en otras que, en la mayoría de los casos, se van a encontrar vacías durante mucho tiempo, permitiendo, incluso, el cuidado y mantenimiento de las estructuras. La regulación podía ser similar a la existente para los pisos tutelados para las personas mayores, a la que hace referencia la profesora Mª Carmen Núñez Muñiz[1]. De hecho, en mi comunidad autónoma (Andalucía) con el Decreto-ley 6/2013 se intentaba dar respuesta al problema social derivado de las ejecuciones hipotecarias, si bien surge el problema de las competencias autonómicas y del Estado que, indudablemente inciden sobre la regulación del derecho de propiedad, si bien de la lectura del art. 148.1.3º CE puede interpretarse que las comunidades autónomas se encuentran legitimadas para asumir competencias en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda. En todo caso, en esa normativa andaluza, no se expropiaba la propiedad, sino un derecho de uso temporal sobre la vivienda. Evidentemente, en los títulos constitutivos de esos hipotéticos derechos, no debería aparecer la transmisibilidad.
Quiero recordar que los derechos de habitación son intransmisibles, no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título (art. 525 Código Civil - CC) ni pueden gravarse o hipotecarse (art. 108.3 Ley Hipotecaria - LH). Sin embargo, también se apunta en las ideas claves “salvo que se prevea en el título constitutivo”, planteamiento que también argumenta Juan Antonio Fernández Campos[2], en el sentido que en el título de constitución se autoriza su cesión o transmisión, permite a su titular ceder su ejercicio temporalmente a título gratuito u oneroso, quedando también autorizada su sujeción a hipoteca. Otra cuestión que puse en la mesa del foro, en relación con el derecho de uso y habitación, es la referente a la preocupación de muchos progenitores de hijos e hijas disminuidos físicos, psíquicos o sensoriales por su futuro, una vez que estos padres pasen a mejor vida. En este sentido, el abogado Juan Luis Monestier Morales[3] apunta que el artículo 822 del Código Civil español puede ayudar a tranquilizar un poco a estos padres, al desempolvar la figura del derecho de habitación, donde el habitacionista, queda facultado para “ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia” (art. 524.2º CC). Asimismo, para Monestier la exposición de motivos de la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, de protección patrimonial de las personas con discapacidad, no cumple su labor orientadora, pues si se acude a su lectura se comprueba que prácticamente es trasunto de la regulación positiva que le sigue, cuando la finalidad de la Exposición de Motivos habría de ser la argumentación de las necesidades a las que responde, de las razones que la justifican y, en consecuencia, contener una interpretación auténtica de las instituciones que regula, para servir de guía en la interpretación y aplicación cotidiana de las normas. Sugiero la lectura de los apartados V y VI del texto referenciado, sobre el derecho de habitación.
Siguiendo con el alquiler social, al abrigo de la encomienda al Gobierno vía Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios[4], los ministerios de Economía y Competitividad, Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad, Fomento, Banco de España, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP), la Plataforma del Tercer Sector (Organizaciones no Gubernamentales), las patronales bancarias y 33 entidades de crédito constituyeron un convenio para la constitución del Fondo Social de Viviendas –FSV[5]. A su vez, cada entidad de crédito participante[6] constituirá su propio fondo con un número inicial de viviendas, aunque podrán ampliarlo; inicialmente el FSV nació con 5.891 viviendas que aportan las 33 entidades financieras firmantes del convenio. Asimismo, las entidades de crédito pondrán a disposición de las posibles personas beneficiarias, de los Ayuntamientos y Diputaciones Provinciales colaboradores, de las ONG que desarrollen y ejecuten proyectos de inclusión social y de la Comisión de Coordinación y Seguimiento del FSV, información relativa a la viviendas incluidas en el Fondo, sus características básicas, su distribución por municipios y comunidades autónomas, los requisitos para acceder al contrato de arrendamiento y los términos básicos del mismo; esta información estará igualmente disponible en las sucursales de las entidades de crédito y sus páginas electrónicas.Teóricamente, las familias en situación de especial vulnerabilidad que hayan sido desalojadas de sus viviendas después de 1 de enero de 2008 por el impago de un préstamo hipotecario, podían solicitar los inmuebles a partir de la puesta en marcha del citado convenio; el alquiler de estas viviendas tendría una duración de dos años y las rentas oscilarían entre los 150 € y 400 € mensuales, con un límite máximo del 30% de los ingresos netos totales de la unidad familiar[7].
En cuanto al artículo 47 de la Constitución Española, a la vista de lo que está sucediendo en esta crisis que nos ahoga, parece que no es vinculante en el sentido del capítulo II de la CE, y depende mucho de la voluntad de los entes públicos. Apunta la profesora Ana Lambea Rueda[8] en el artículo “Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles”[9], que la práctica del desarrollo y concreción del artículo 47 de la CE sobre el derecho a una vivienda digna y adecuada se ve afectada por el hecho de que el artículo no es vinculante. Lambea escribía en 2011 (antes de aprobarse normativa como Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios) la percepción de un agotamiento en las fórmulas de utilización de las viviendas y no existencia de nuevas perspectivas, debido a que el ordenamiento jurídico funciona basándose en el binomio propiedad-arrendamiento como única alternativa, relación de propiedad con el inmueble antes que la cesión temporal del uso liderada por el arrendamiento[10]. Y para terminar
este largo post, en relación a la oportunidad del usufructo como alternativa o para formar parte de la solución al desatino social de desahucios alzamientos, todo tiene que encontrarse bien regulado, de forma que cuando el beneficiario disfrute de una situación mejor, sobrevenga la extinción del usufructo y no se tenga que entrar en desahucios alzamientos y otras acciones legales. Por analogía, apunto las situaciones descritas por la profesora Purificación Cremades García
[11] en su trabajo “Uso de la vivienda familiar por cesión gratuita de familiar cercano a uno de los progenitores”
[12]. Fuente de la imagen: mvc archivo propio. ______________________________
[1] Núñez Muñiz, Mª Carmen. UNED. “Los pisos tutelados como alternativa de alojamiento a los establecimientos residenciales de personas mayores: cuestiones sobre su régimen y naturaleza jurídica” Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, nº 721.
[2] Fernández Campos, Juan Antonio “La transmisibilidad de los derechos reales de uso y habitación”. Anales de Derecho. Universidad de Murcia, número 17. 1999.
[3] Monestier Morales, Juan Luis. “Legados de habitación a favor de discapacitados: efectos civiles y liquidación tributaria”. Revista Electrónica de la Facultad de Derecho de la Universidad de Granada. Link: http://www.refdugr.com/documentos/articulos/1.pdf
[4] http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf
[5] http://www.imserso.es/InterPresent2/groups/imserso/documents/binario/conveniofsva.pdf
[6] http://www.imserso.es/imserso_01/fsva/e_financieras/index.htm
[7] Fuente: Ministerio de Sanidad, Servicios Sociales e Igualdad – Instituto de Mayores y Servicios Sociales.
[8] Profesora Contratada Doctora. Departamento de Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid.
[9] Lambea Rueda, Ana. “Los derechos de uso y habitación desde una nueva perspectiva: cesión de inmuebles”. Revista Crítica de Derecho Inmobiliario Núm. 728, noviembre 2011. Páginas 3105-3149.
[10] Quizás tenga razón Ana en el sentido que la solución se encuentre en el desarrollo de fórmulas de convivencia que se apliquen a solucionar los problemas actuales en materia de cumplimiento del artículo 47, sociedad en continua integración (personas mayores, jóvenes, migraciones…).
[11] Profesora colaboradora de Derecho Civil. Universidad Miguel Hernández.
[12] Cremades García, Purificación. “Uso de la vivienda familiar por cesión gratuita de familiar cercano a uno de los progenitores”. Revista Crítica Revista de la Facultad de Ciencias Sociales y Jurídicas de Elche. Volumen I. Núm. 3, enero 2008. Páginas 12-23. Reflexiona sobre la atribución del uso de la vivienda familiar, el comodato y el precario: cesión gratuita de vivienda por parte de la familia a hijos que contraen matrimonio, como medio de ayudarles en esa etapa de la vida y la pretensión de desahucio alzamientos surgida cuando sobreviene crisis matrimonial.
